bank

Nem feltétlenül kell lakást vásárolni, hogy az ingatlanlázból részesedhessünk. Bőven elegendő lehet hozzá, ha egy ingatlanalapot nézünk ki magunknak. Gyűjtésünkben most annak jártunk utána, hogy csak magyarországi célpontokat vehetünk célba rajtuk keresztül, vagy esetleg külföldieket is. És ha már itt tartunk, akkor milyen hozamokat érhetünk el általuk.

Meddig merészkednek el az alapkezelők?

A legnagyobb ingatlanalapokat vettük először szemügyre, ami alapján az derült ki, hogy az alapok kizárólag hazai ingatlanokkal rendelkeznek. Nyilván a helyismeret fontos és az ingatlan portfólió kezelése nagy rizikót jelent, így érhető módon nem merészkednek a határon túlra az alapkezelők, ha itthon is találnak jó lehetőségeket. Ráadásul a válság után óvatosabbá váltak az alapkezelők is, és csak az utóbbi években kezdték meg a terjeszkedésüket, amikor megindult a tőkebeáramlás.

A legnagyobb alapok jellemző befektetései a kereskedelmi-, logisztikai, ipari-, iroda ingatlanok köré csoportosulnak, amellett, hogy tartanak könnyen pénzzé tehető betéteket és államkötvényeket is. Az ingatlanalapok befektetéseinek listáját átfutva az derül ki, hogy az irodaházak többsége a fővárosra koncentrálódik, de kereskedelmi-, logisztikai ingatlanokat vidéken is sok esetben birtokolnak az alapok. Az Erste ingatlanalapnak például igen sokrétű ingatlanbefektetései vannak a fővárosban és vidéken egyaránt. Az Impact Alapkezelő által indított új lakóingatlan alap pedig egy piaci rést használhat ki mivel a kiadható lakások területén fekteti be pénzét.

Az alapkezelők sokszor valamilyen bankcsoportnak a részeként működnek, így gyakorta rendelkeznek a bank tevékenységéhez szükséges épületekkel is az alapban. Előfordul, hogy bankfiókokat, de akár a bank székházaként szolgáló épületet, vagy például a hitelek fedezeteként bevont plázákat, szállodákat is tartanak az alapban. Így ha ingatlan befektetési jegyet vásárolunk, az az érdekes helyzet fordulhat elő, hogy az ingatlanalapon keresztül például a vásárlásaink színhelyéül szolgáló szupermarketnek, plázának, vagy akár annak az irodaháznak a bérleti díjából kapjunk hozamot, amelyben dolgozunk.

Azért külföldön is érdekes lehet, de…

Aki nem elégszik meg a helyi lehetőségekkel, és feltétlenül külföldi ingatlan befektetéseket keres, annak be kell érnie az ingatlan alapok alapjaival. Az alapok lényege, hogy maguk is ingatlanalapokba fektetnek, tehát ténylegesen nem rendelkeznek fizikai ingatlannal. Nem árt ilyen esetben a költségekre külön odafigyelni. A hozamunk egy része a költségekre mehet el, mivel az alapunknak is sok pénzbe kerül a mögöttes befektetések tartása.

Vannak olyan alapok, melyek célzott régiókra irányulnak, de vannak olyanok is, akik ilyen téren nem válogatnak, és globális szinten fektetnek be. A célzott piacokra fektető alapoknak jó példája lehet az OTP Ázsia Ingatlanalap, mely által akár a Fülöp-szigetek, vagy Malajzia ingatlanpiacába is beszállhatunk. Globális fókuszú például az MKB Ingatlanalapok Alapja, ami európai ingatlanfejlesztőkbe, vagy nemzetközi ingatlankitettséggel rendelkező alapokba fektet.

Ha mégsem elégedünk meg az ingatlan alapok alapjával és közvetlenül részesednénk a külföldi ingatlanpiac teljesítményéből, akkor a külföldi devizás alapok közt érdemes nézelődnünk. Ehhez viszont már sokkal nagyobb jártasság és körültekintés kell, hogy valóban a jó lehetőségre csapjunk le és ne érjenek minket kellemetlen meglepetések.

Mekkora hozamot érhetünk el?

Az ingatlanalapok, hasonlóan egy magánbefektetőhöz, kétfajta módon tehetnek szert jövedelemre. Egyrészt az ingatlanok értékének növekedésén, másrészt az ingatlanok bérbeadásán keresztül. Az alapok a pénzük egy kisebb részét kockázatmentes befektetésben tartják, így bankbetétben és állampapírban jelenik meg. Az ingatlanalapoktól elvárt hozam a költségek levonása után jobb esetben meghaladja az állampapírok teljesítményét, de találtunk rosszabb eredményre is példát.

A hozamok széles skálán szóródnak, a 10 legnagyobb befektetési alap esetében az elmúlt 5 év alapján -8 és 6,1% közötti éves hozamot érhettünk volna el. Itt különösen fontos a hosszú távú gondolkozás, és az ajánlott befektetési időtáv (2-5 év) betartása.

Hihetetlen népszerűségnek örvendenek az ingatlanalapok

A befektetési célú ingatlanvásárlás aránya számottevő mértékben megnőtt a piacon, aminek nyomait nem szükséges nagyítóval keresni, mivel azt az ingatlan és bérleti díjak alakulásán keresztül mindenki érezheti. De nem csak a közvetlen vételi szándék pörgött fel, az ingatlanokra fókuszáló befektetési alapok iránt is élénk érdeklődés mutatkozik.

Az ingatlanalapok 2016 során rendkívül népszerűnek számítanak a befektetési alapok között, mivel a származtatott alapok mellett ez volt egyedüli csoport volt, amibe az időszak során végig friss pénzt raktak az emberek. A BAMOSZ statisztikái alapján júniusig, mintegy 83 milliárd forint értékben történt ingatlan befektetési jegy értékesítés.

Viszont azt nem árt tudni, hogy az ingatlanalapok egyáltalán nem számítanak kockázatmentes befektetésnek. Ugyan van néhány alap, amely szemrevaló hozamot tudott nyújtani az elmúlt időszakban, de nem érdemes első pillantásra szerelembe esni velük. Ha hosszabb távon szemlélődünk voltak olyan időszakok mikor nagyon szépen gyarapodtak az ingatlanalapok, de ennek az ellenkezőjére is találtunk példát.