bank

Magyarország a vállalkozók paradicsoma. Legalábbis, ha a vállalkozók számát nézzük. Mit jelent a vállalkozói státusz, az EVA-s, KATA-s, osztalékból származó jövedelem, ha valaki lakáshitelt szeretne felvenni. Ugyanez a kérdés több százezer magyar számára a külföldi jövedelem mellett okoz komoly izgalmakat. A jó hír, hogy a magyar bankok hitelezési hajlandósága ma már igen erőteljes és szinte minden normálisan igazolható, papíron megjelenő – és nem mellesleg adózó - jövedelem mellett a lakáshitel elérhető.

A hitelezés alapja a jövedelem 

A mai magyar szabályozás értelmében egy magánszemély annyi hitelt vehet fel, hogy annak törlesztőrészlete(i) ne haladja meg a havi nettó jövedelmének az 50%-át, átlag feletti, 400 ezer Ft havi jövedelem esetén a 60%-át. A bankok a gyakorlatban nem mennek el eddig a korlátig és óvatosabb megközelítés alapján a jövedelem 30-35%-ig engedik elmenni a törlesztőrészletet. Mire elég mindez? 300 ezer Ft havi nettó jövedelem esetén durván 100 ezer Ft-os maximális törlesztő részletig hiteleznek a bankok, mely 20 éves hitel felvétele esetén 16-17 millió Ft-nyi lakáshitel felvételét eredményezi. Fontos tudni, hogy ha autóhitellel, személyi kölcsönnel már rendelkezik a hiteligénylő, akkor ezek törlesztőrészlete csökkenteni fogja a felvehető lakáshitel mértékét. 

Alkalmazotti státusz esetén a bankok legalább 3 havi munkaviszonyt (nem próbaidős státusszal) és határozatlan időre szóló munkaszerződést várnak el. 

A lakáshitelek esetében a jövedelem mellett a második effektív korlátot az ingatlanérték és a hitel aránya adja. A szabályozói előírások értelmében a hitel összege nem haladhatja meg az ingatlan értékének 80%-át. A bankpiaci gyakorlatban a 80%-os korláttal szemben jellemzően 70-75%-is limit érvényesül, azaz egy 10 millió Ft-ért megvásárolt lakásra átlagosan 7-7,5 millió Ft hitel felvételével számolhatunk. Ezen korlát akkor „léphető át”, ha a hiteligénylő pótfedezetet is biztosítani tud, azaz a banknak felajánl egy második ingatlant is biztosítékként, legyen az akár saját, akár hozzátartozóé. 

Vállalkozói lét esetén a jövedelem igazolása és az erre alapuló hitelezés jelentős eltéréseket mutat. 

Lakáshitel vállalkozói jövedelemmel 

Alapszabály szerint legalább egy teljes lezárt vállalkozói évvel kell rendelkezni, így hátrányos helyzetben kizárólag azok vannak, akik a közelmúltban váltottak alkalmazottból vállalkozói státuszba. Emellett a klasszikus magyar fertőzöttség: a papíron meg nem jelenő bevétel okozhat komoly hátrányt, akár a hitelfelvétel ellehetetlenülését. 

KATA-s adózok esetében a NAV által igazolt előző évi jövedelem 60%-átz veszik figyelembe a bankok. Ha valaki társas vállalkozóként választja a KATA-s adózást és nem 100%-ban tulajdonos, akkor a tulajdoni aránnyal még beszorozzák az előbb említett jövedelmet a bankok a hitelezhetőség vizsgálatánál. KATA-s adózás esetén az éves bevételi maximum 6 millió Ft, ha ekkora éves bevételt igazol a vállalkozó, akkor a bankok éves szinten nettó 3,6 millió Ft, havi szinten nettó 300 ezer Ft jövedelmet fognak a lakáshitel felvételéhez figyelembe venni. KATA-s vállalkozói jövedelmet egy nagybank kivételével minden pénzintézet elfogad. 

EVA-s adózok esetében az előző évi bevétel adóval csökkentett értékével számolnak a bankok, mindössze két pénzintézet alkalmaz 50%, illetve 80%-os szorzót, feltételezve, hogy valamekkora effektív költsége azért van a vállalkozás működtetésének. Egy EVA-s vállalkozó esetében ugyanabból a 6 millió Ft-os bevételből kiindulva a bankok (EVA és iparűzési adó levonása után) 4,7 millió Ft éves, 394 ezer Ft-os havi nettó jövedelmet fognak figyelembe venni a lakáshitel igénylésekor. (Érdemes megjegyezni, hogy miközben a KATA-s adózás kedvezőbb, mint az EVA-s, lakáshitel felvétel szempontjából a vállalkozók számára gyengébb pozíciót eredményez.)

A magyar bankok ma az EVA esetében a „legkényesebbek”; két bank nem fogadja el az EVA-s jövedelmet, két bank pedig csökkentett 80% és 50%-os mértéken veszi figyelembe. Itt érdemes megjegyezni, hogy a bankok saját hitelminősítési rendszerrel rendelkeznek, minden piaci szereplő maga döntheti el, hogy - a szabályozási kereteken belül – milyen szigor mellett hitelez. 

Osztalék jövedelem esetén a bankok legalább két megelőző év osztalékfizetésének bemutatását kérik. A figyelembe vehető jövedelem osztalék vonalon az SZJA-val és EHO-val csökkentett mérték. Klasszikus magyar vállalkozói megközelítésben a tulajdonos minimálbérre jelenti be magát és osztalék ágon szerez jövedelmet. 6 millió Ft éves osztalékjövedelem esetén a bankok az osztalékadó és az EHO levonása után 4,6 millió Ft éves, 382 ezer Ft-os havi jövedelemmel fognak kalkulálni.  Ehhez adódik hozzá a minimálbér nettó havi összege. 

A fentiek alapján meghatározott jövedelemmel töltsd ki az alábbi kalkulátort és megtudhatod, hogy milyen feltételekkel számíthatsz lakáshitelre (a Bankmonitor szakértői ráadásul választ adnak minden kérdésedre): 

Lakáshitel külföldi jövedelemmel  

Nagy általánosságban a bankok az EU országait és Svájcot preferálják külföldi jövedelem esetén. Minden más ország vonatkozásában egyedi elbírálást alkalmaznak. Külföldi munkaviszony esetén is minimális elvárás a legalább 3/6 hónapos, véglegesített (nem próbaidős), határozatlan időre szóló szerződés. A figyelembe vehető jövedelem a nettó, adózott havi jövedelem. 

A legtöbb bank számára egzotikus esetet jelent és nehezen kezelhető, ha a külföldi jövedelem saját tulajdonú céghez kapcsolódik. Ezt elsősorban akkor szeretik elfogadni a bankok, ha értelmezhető működéssel bíró, több alkalmazottat és több éves múltat felmutatni tudó vállalkozásról van szó. 

Angol és német nyelvű jövedelemigazolásoknál a bankok jellemzően nem kérnek hitelesített fordítást a jövedelemigazoláshoz és bankszámla kivonathoz. 

Ingatlan bérbeadásból származó jövedelem  

Az elmúlt másfél év ingatlanpiaci élénkülését követően napjainkban különösen aktuális kérdés, hogy a befektetési céllal megvásárolt és bérbe adott ingatlanból származó jövedelmet hogyan fogadják el a bankok a lakáshitel igénylésénél. Alapszabály szerint ezen esetben is kizárólag legálisan megkeletkező jövedelmet fogadnak el a bankok. Az adóbevallásban szerepeltetett ingatlan bérbeadásból származó nettó jövedelmet minden további terhelés nélkül elfogadják. 

Valós korlát a józan ész 

A korábbiakban utaltunk rá, hogy minden bank egyedileg alakítja ki a saját hitelezési feltételeit. Ezen belül jellemzően meghatározásra kerülnek a „standard” esetek és minden más egyedi elbírálást kap. Az egyedi elbírálások esetén pedig a józan paraszti ész logikájára lehet számítani: ha valakinek van már 5 bérbe adott ingatlanja, ebből 4 hitellel terhelt és nincs alkalmazotti, vagy egyéb vállalkozói jövedelme, akkor a 6. ingatlan megvásárlásánál már nem feltétlenül fog boldogan hitelezni a bank. 

Hogyan működik mindez élőben: 

"A barátnőmmel felszeretnénk venni a CSOK-ot a kiegészítő hitellel /10+10 millió/ együtt. A kérdésem evvel kapcsolatban az lenne, hogy elfogadják csak egyikünk jövedelmét vagy szükséges mindkettőnké? A CSOK kritériumainak megfelelünk. Nekem külföldi munkaviszonyom van a barátnőmnek meg egy KATA-s vállalkozása egy éves lezárt adóévvel és egy bejelentett minimálbérrel. Úgy hallottam, hogy sok bank nem fogadja el a külföldi munkaviszonyt és valamelyik a KATA-t nem. " 

Fenti esetben mind a KATA-s, mind a külföldről származó jövedelem alapul szolgálhat a hitelelvételhez. Feltételezve, hogy a pár hölgy tagja a maximális 6 millió Ft-os KATA-s éves jövedelmet realizálta 2016-ban, a bank által elfogadott jövedelemszint ennek a 60%, azaz 3,6 millió Ft lesz éves szinten és 300 ezer Ft havi szinten.

A külföldi jövedelmet a legtöbb bank elfogadja amennyiben legalább három hónapos és határozatlan munkaidejű szerződés kapcsolódik hozzá. Kalkulálva egy 1.000 eurós havi nettó jövedelemmel (mely nyugat-európai szinten borzasztóan alacsony), a pár a hitelfelvételhez 610 ezer Ft havi igazolt bevétellel indul a bankoknál. Ezen jövedelem az érvényben lévő előírások alapján 50%-ig terhelhető hiteltörlesztéssel, azaz 305 ezer Ft-ig terjedő havi törlesztéssel bíró hitelt választhatnak, mely a mai banki kínálatban 50 millió Ft lenne. Fontos azonban tudni, hogy a bankok a szabályozó által megengedett maximális szintnél konzervatívabban számolnak, így reálisan 30-35 millió Ft-nál nem kapnak magasabb hitelt a leírt adottságok mellett.