bank

Teljesen életszerű, hogy egy 10-20 éves lakáshitel futamideje alatt úgy hozza a sors, hogy másik ingatlanba költöznél. Amennyiben úgy tennéd ezt meg, hogy a régi lakást eladod, mert az újra nincs pénzed, és a meglévő lakáshiteled megtartanád és átvinnéd az új lakásra, alaposan fel kell készülnöd. Ennél egyszerűbb megoldás is létezik!

A lakáshiteled futamideje alatt a bank engedélyével kicserélheted a fedezetül felajánlott ingatlant (fedezetcsere). Erre több módon is sor kerülhet:

1. Már eleve van egy másik ingatlanod, tehát már a neveden van, és arra tennéd át a jelzálogot. Ekkor a bank felbecsüli az új ingatlant, és ha számára elfogadható, akkor átviheted rá a hiteled.
2. Most vennél egy másik lakást, például mert nagyobba költöznél, és meg tudod venni készpénzből. Az előző ponthoz hasonlóan: értékbecslés, banki engedély és kész.
3. Most vennél egy másik lakást, de nincs pénzed, tehát el kell adnod a régit, amin ott a meglévő lakáshiteled. Ha ezt a hitelt meg akarod tartani és átvinni a másik lakásra, akkor jönnek a bonyodalmak.

Előbb fizesd ki az új lakást, aztán eladhatod a régit

A legnagyobb nehézséget az okozza, hogy a bank addig sosem törli le a régi ingatlan tulajdoni lapjáról a hitelt, amíg be nem jegyezték azt az új ingatlanra, kvázi nem tudod eladni. Azaz egy ideig mindkét ingatlan a neveden lesz. Ergo anélkül, hogy a régi házadért fizetnének neked, meg kell finanszíroznod az újat. Kis eséllyel fogja bárki kifizetni neked a teljes vételárat úgy, hogy a házadon még banki hitel van…

Amennyiben pénzmozgással nem járó lakáscseréről lenne szó (két tulajdonos elcserélné egymás között az ingatlanát), ugyenez a faramuci helyzet.

Van-e élhetőbb megoldás?

Igen. A régi ingatlant terhelő hitelt a befolyó vételárból visszafizetheted, és utána egy új hitellel veszed meg az új ingatlant. Ehhez először banki igazolást kell kérned a fennálló hiteltartozásról, amelynek összege az adásvételi szerződésben is szerepelni fog. A vételárból kaphatsz foglalót/előleget, majd a régi hitelt kell visszafizetni, és a vételárból fennmaradó részt csak a tehermentesítés után kaphatod kézhez.

Ez a megoldás nem csak, hogy egyszerűbb, de a jelenlegi hiteledet ezáltal akár olcsóbbra is cserélheted!

Természetesen nem mindig éri meg a hitelkiváltós verzió, de ekkor a bonyolultabb megoldás marad.

Amennyiben te már kiszemelted az új ingatlant, a régi ingatlan eladása közben az új hitel ügyintézését is elindíthatod, de az időzítésre és a részletekre figyelni kell!

• A te vevőd csak akkor fizeti ki az utolsó vételárrészt neked, ha már a régi hiteled lezárták, így te is csak ezután tudod a kapott pénzt belefizetni az új lakás árába.

• Az új ingatlan eladójával olyan fizetési határidőt kell kijelölnötök, amit biztosan tudsz tartani, számításba véve a régi hiteled lezárásának procedúráját.

• Az új hiteled elbírálása közben a még fennálló hiteled havi törlesztőrészlete számít a hitelképességed vizsgálatakor (ha nem vagy addig hitelképes, amíg le nem zárják a régi hiteled, nem tudod intézni az új kölcsönt)!

• Amennyiben a hiteled futamideje alatt időközben munkahelyet váltottál, kevesebbet keresel, azaz a korábbi hitelfelvétel óta bármilyen változás állt be, befolyásolni fogja a jelenlegi hitelképességedet!

Egyébként a fedezetcserén kívül több dolgot is módosíthatsz a lakáshitel szerződéseden, nyilván mindhez a bank engedélye szükséges. Például:

• módosíthatod a futamidőt (amennyiben csökkented, úgy új jövedelem vizsgálat is történik, hogy a magasabb törlesztőt tudod-e majd fizetni),

• új ingatlan tulajdonost vonhatsz be (ha a fedezetül szolgáló ingatlant, vagy egy részét például egy családtagod megvásárolná, úgy kötelező őt bevonni a hitelszerződésbe),

• változhat az adósok személye (például válás esetén a bank engedélyével léphet ki az egyik fél, amikor is szintén meg kell felelni a jövedelmi szempontból a bent maradó félnek).