bank

Ha sikerült már kiválasztani azt a lakást, melyet megvásárolnának, felmerülhet a kérdés, hogy gyermekünk nevére vegyük-e meg. Szülőként sokan elgondolkoznak azon, hogy a kiskorú gyermek nevére vesznek ingatlant. Ez teljesen logikus, hiszen mindenki szeretné – lehetőségeihez mérten – megalapozni gyermeke jövőjét. Nézzük érdemes-e, hogyan lehet megoldani!

Ha lakást akarunk vásárolni, akkor szülőként dönthetünk az ingatlannak a gyermek nevére történő vétele mellett. Ez azonban azzal járhat, hogy a megvásárolt ingatlannal a szülők a továbbiakban már nem rendelkezhetnek szabadon. Egyes esetekben a szülők a lakás jövőbeni sorsát csak akkor látják megfelelően biztosítottnak, ha annak tulajdonjoga még életükben kiskorú gyermekük nevére kerül. Egyre elterjedtebb megoldás az is, hogy a kisgyermekes szülők lakásukat már eleve a gyermekük nevére vásárolják, ezeknek a megoldásoknak az ingatlanjogi következményeivel azonban csak kevesen vannak tisztában.

Ki a kiskorú?

Kiskorú az, aki a tizennyolcadik életévét még nem töltötte be. 14 év alatt cselekvőképtelen, 14 és 18 év között korlátozottan cselekvőképes. Ez alól kivételt jelent, ha a kiskorú tizennyolc éves kora előtt házasságot köt. A kiskorú jogilag cselekvőképtelen, vagyis döntéseit saját maga nem képes meghozni, saját ügyeiben mérlegelésre nem képes. Emiatt saját maga nem köthet szerződést, vagy nem tehet más jognyilatkozatot, mert a szülők (esetleg gyám) felügyelete alatt áll. Mivel a kiskorú gyermek nem cselekvőképes, ezért adásvételi szerződést sem írhat alá sem eladóként sem vevőként. Ingatlan adásvételi szerződést az a szülő köthet, aki a gyermek felügyeletét ellátja.

Ha készpénzből vásárolunk a gyerek nevére

A kiskorú gyermeknek jövedelme nincs, ezért önállóan képtelen egy ingatlan megvásárlásához elegendő fedezetet előteremteni. Az ügylet lebonyolításához ilyenkor be kell szállnia egy teljesítési segédnek, aki pénzt ad a gyermeknek, hogy az meg tudja venni az ingatlant. Ez jobbára a szülő, vagy nagyszülő szokott lenni. Kiskorú, csak gyámhivatali engedéllyel vehet és adhat el ingatlant. A gyámhivatal megköveteli a hivatalos értékbecslést. A cselekvőképtelen kiskorú érdekeit a szülői felügyeletet gyakorló szülő, a gyám, a gondnok, illetve az eseti gondnok képviselheti.

Ha hitelből

Lakásvásárlás kiskorú gyermek nevére a gyámhivatal engedélyével gond nélkül megoldható. A kiskorú tulajdonának „elzálogosításához” azonban szükséges az illetékes gyámhatóság engedélye, amely a kölcsön- és jelzálogszerződés érvényességének, továbbá a lakáshitel folyósításának feltétele.

Ez esetben a szülők lesznek a hitelügylet adósai, akiknek nem kötelező tulajdonjogot szerezniük a megvásárolni kívánt ingatlanban. A hitelügyletben adósként résztvevő szülőknek rendelkezniük kell az adott pénzintézet által előírt összegű jövedelemmel, hiszen a havi törlesztőrészletet ők fogják fizetni. Az elvárt jövedelem nagysága függ a felvenni kívánt hitel összegétől és a háztartás rendszeres kiadásaitól is. Az illetékes gyámhivatalnál kell kérni az elvi engedélyt, illetve az eseti gondnok kijelölését. A gyámhivatal a végleges engedélyt csak a lakáshitel-szerződés aláírását követően fogja megadni, melyhez rendelkezésükre kell bocsátani a hitelt folyósító bankban aláírt dokumentációt. A végleges gyámhivatali engedély birtokában kerülhet sor a földhivatali jelzálogbejegyzésre és a bank jelzálogjogának feltüntetésére, majd a hitel folyósítására.

Kiskorú gyermek nevére történő lakásvásárlás esetén forint alapú lakáshitel igénylésére van lehetőség, hiszen a deviza alapú lakáshitelek jelenleg egyetlen pénzintézetnél sem érhetők el. A lakáshitel maximális összege nem haladhatja meg az ingatlan forgalmi értékének 80 százalékát, de természetesen a felvehető hitelösszeget a szülők jövedelme nagy mértékben befolyásolja.

Abban az esetben, ha úgy döntünk, hogy kiskorú gyerekünk nevére vásároljuk meg a kiszemelt ingatlant, akkor az annak ellenére fog kikerülni a rendelkezésünk alól, hogy a vásárláshoz szükséges összeget mi biztosítottuk, illetve mi vettünk fel hitelt. Rendelkezési jogunkat a gyámhatóság korlátozza, mivel a megvásárolt ingatlan gyámhatósági felügyelet alá kerül, és azt a jövőben csak akkor tudjuk eladni, elcserélni vagy megterhelni, ha abba a gyámhivatal is beleegyezik.

Miután a gyámhatóság feladata, hogy szigorúan őrködjön a kiskorú gyermek vagyona felett, így a szükséges hozzájárulását csak akkor fogja megadni, ha az eladás vagy megterhelés a gyermekünk érdekeit fogja szolgálni.

Nézd meg kalkulátorunk segítségével, hogyan alakul a törlesztőd!

Haszonélvezet kiskorú ingatlanára

Gyakori megoldás, hogy a szülők idős éveikre gondolva, lakhatásuk biztonsága érdekében a gyermekük nevére megvásárolt ingatlanra haszonélvezeti jogot alapítanak. A haszonélvezeti jog ilyen módon történő kikötésének legfontosabb előnye, hogy lehetővé teszi a szülők számára az ingatlan korlátozásmentes használatát arra az esetre is, ha a későbbiekben a gyermekükkel a kapcsolatuk megromlana. Haszonélvezeti joguk alapján a szülők a gyermekük nevére vásárolt lakásukat életük végéig sajátjukként használhatják. Ebben az esetben az ingatlan későbbi értékesítése is szerencsésebb lehet, mivel a szülők az ingatlan eladásával egyidejűleg kérhetik haszonélvezeti joguk megváltását is.

A gyermek saját vagyona tekintetében végzett jogügylettel csak előnyt szerezhet, hátrányt nem! Éppen ezt kell felügyelnie a gyámhatóságnak. Ennek része például az, hogy az ingatlant ne áron alul adják el, vagy hogy a vételár, vagy annak ellenértéke (másik ingatlan) újfent a kiskorú tulajdonába kerüljön. Ezt biztosítja, hogy az eladott helyett újabb ingatlan vásárlása esetén a gyermeknek legalább ugyanolyan értékű tulajdoni hányadot kell szereznie, ha pedig nem vásárolnak helyette újabb ingatlant, akkor a vételárat úgynevezett gyámhatósági fenntartásos betétkönyvben kell elhelyezni. Ez olyan, pénzintézetnél elhelyezett betét, amihez csak a gyámhatóság férhet hozzá, és onnan a szülő csak a gyermek érdekében vehet fel pénzt, amelynek elköltését számlákkal kell igazolnia.

Kiskorú gyermek ingatlanának eladása

Sokszor előfordul, hogy a szülők kiskorú gyermekeik nevére veszik a lakást, telket. Abba azonban nem biztos, hogy belegondolnak, hogyha az eladására mégis előbb kerülne sor (még a gyerek kiskorúsága idején), úgy az ingatlanért kapott pénzzel már nem rendelkezhetnek szabadon, mivel azt a gyermek nagykorúságának eléréséig gyámügyi letétbe kell helyezniük, vagy a gyámhatóság engedélyével vehetnek neki egy másik ingatlant.

A gyermek tulajdonában álló ingatlan tulajdonának átruházására, vagy megterhelésére akkor kerülhet sor, ha a gyámhivatal azt állapítja meg, hogy az a gyermek érdekében áll. A kérelemhez csatolni kell az ingatlanra vonatkozó szerződést, az ingatlanra vonatkozó adó- és értékbizonyítványt vagy értékbecslést, melyet az ingatlan fekvése szerint illetékes önkormányzat polgármesteri hivatala állít ki, továbbá az ingatlan friss tulajdoni lapját.

Fontos tisztában lennünk azzal, hogy a gyermekünk nevére kerülő lakással a továbbiakban már akkor sem rendelkezhetünk szabadon, ha a jövőben nehéz anyagi helyzetbe kerülnénk. Az értékesítéshez ugyanis a gyámhivatal engedélye szükséges. Az eladásból befolyt összeget (vételárat) nem használhatjuk fel szabadon, mivel azt a gyermek nagykorúvá válásáig gyámhatósági fenntartásos betétszámlán kell elhelyeznünk.

Elméletileg nincs akadálya, hogy a gyermekünk nevén lévő lakást azért adjuk el, hogy helyette egy másikat vásároljunk. A gyámhatósági jóváhagyásnak ekkor az a feltétele, hogy az újabb ingatlanban a gyermek – azonos arányban – megint tulajdont szerezzen.

Hogyan történik a kiskorú ingatlanának értékesítése?

A szülő, mint törvényes képviselő, jogosult eladni a gyermek ingatlanát. Ahhoz, hogy meghirdesse, érdeklődőknek megmutassa, még nem kell a gyámhivatal engedélye. Ha azonban vevő érkezik, őt fontos tájékoztatni arról, hogy a tulajdonos kiskorú, hiszen ez legkésőbb az ügyvéd előtt mindenképpen kiderül. A szerződéskötésnél már belép a gyámhatóság is. A gyámhivatal a már megkötött adásvételi szerződést véleményezi. A fizetési határidőket úgy érdemes kitűzni, hogy a gyámhivatal ügyintézési idejére is gondoljunk. Ez általában 30 nap. A gyámhivatal az adásvételi szerződést úgynevezett gyámi záradékkal látja el.

A vételára sorsa

Ha a szülők az eladott ingatlan helyett újat akarnak vásárolni, akkor az új ingatlan tulajdonjogából legalább akkora értékű tulajdonrészt kell a gyermekre íratni, amekkora az eladott ingatlan értéke volt. Ehhez természetesen a gyermek számára átutalt vételárat lehet felhasználni. Új ingatlan vásárlása esetén újra végig kell járni a procedúrát: megtalálni az új ingatlant, megkötni a szerződést, amelyben szerepel, hogy a vevő kiskorú, és ezért a szerződés érvényességének feltétele a gyámhivatali hozzájárulás. A szülő az eladásból származó pénzhez, ami gyámi betétbe került elhelyezésre, mint vételárhoz csak az engedély fejében férhet hozzá.

Maradt benned kérdés? Véleményed van? Szívesen látjuk! Szólj hozzá írásunkhoz lentebb! Mindenkinek válaszolunk.