Meglepő erősödést mutatott az ingatlanpiac 2014. második félévében: növekvő forgalom és növekvő árak. Budapesten intenzív a befektetők jelenléte. Az albérleti piac már egy kicsit feszített is: a jó lakásokra pillanatok alatt bérlőt lehet találni. Ez a múlt és a jelen. De mit hoz a jövő? Milyen intenzitással és meddig emelkedhetnek az ingatlanárak? A várható trendekről Rutai Gáborral, a Duna House ingatlanpiaci elemzőjével beszélgettünk.
Bankmonitor: Az elmúlt négy esztendőben 89 ezer körül volt az évente eladott ingatlanok száma. A Duna House becslése alapján 2014-ben 105 901 ingatlan adás-vétel volt, ami 15 százalékos emelkedés. Minek köszönhető az elmozdulás?
Rutai Gábor (R. G.): A legfőbb ok az, hogy a válság miatt nagyon sok ingatlanpiaci tranzakció elmaradt, de ahogy stabilizálódik a gazdasági környezet, úgy merészkednek elő egyre inkább a vevők is. Ez segítette/segíti a lakáshitelek alacsony kamatszintje is. Látni kell, hogy rengeteg visszatartott, de egyébként szükséges ingatlan vétel van még mindig a piacon. Az értékesítés volumene a növekedés ellenére még mindig elmarad a válság előtti 150-170 ezres szinttől.
BM: A bővülés dinamizmusa idén is kitarthat?
R. G: Amennyiben a gazdasági környezetben nem történik rendkívüli változás, akkor 2015-ben 120 ezer tranzakció is megvalósulhat, mely további közel 15%-os növekedés lenne a tavalyi szintről. Jelentősen befolyásolhatja a piacot a devizahitelek helyzetének rendezése, hiszen jelentős számban kerülhetnek piacra olyan ingatlanok, melyek korábban befagyott állapotban voltak a rendezetlen hitelháttér miatt.
Az árak alakulását illetően rövid – a tavalyi második félévben tapasztalt intenzív emelkedést követően – akár kisebb átmeneti csökkenés is bekövetkezhet, de hosszabb távon az áremelkedés folytatására számítunk. Az MNB tavaly tavaszi stabilitási jelentése szerint a fővárosi ingatlanpiac bővülésében 20 százalékos potenciál van, ebből eddig nagyságrendileg 4-5 százalék valósult meg. Megítélésünk szerint nem kizárt, hogy a következő két-három évben a fennmaradó 15% árnövekedés is megvalósul.
BM: Kik vásárolnak?
R. G.: Fontos adat, hogy minden harmadik vásárlás befektetési céllal történt, ami az alacsony jegybanki alapkamatnak köszönhető. Az ingatlanok bérbeadásával 7-10 százalék bruttó hozam realizálható, ami jobb a betéti kamatoknál. Ha nem történik jelentős változás monetáris téren – ami egybevág a befektetői várakozásokkal –, akkor az ingatlanpiaci befektetések a jövőben is fő mozgatórugói lesznek az ingatlanpiaci tranzakciószám növekedésének.
BM: Az olcsó hitelek idén is kitartanak. Ez is húzza a piacot?
R. G.: A hitelre ingatlant vásárlók száma a piaccal együtt nőtt nőtt az elmúlt években, arányuk nem emelkedett. A hitelezést még jobban beindíthatja a piac iránti bizalom növekedése, illetve az új banki termékek bevezetése, valamint a szocpol támogatási körének kibővítése. Az eredeti (új lakásokra felvehető) szocpol-támogatást az elmúlt években mindössze pár ezer család vette igénybe. A használt lakásokra elérhető szocpol támogatási rendszer főként vidéken adhat lökést az ingatlanpiacnak. A támogatás mértéke jelenleg pontosan nem ismert, de a vállalt gyermekek számától és a lakás energetikai besorolásától függően akár az egy millió forintot is elérheti, ami egy kelet-magyarországi ingatlan árában már jelentős hányadot jelent.
BM: Mennyire egyenletes az áralakulás az ország különböző régióiban?
R. G.: Sajnos egy olyan trend is kirajzolódni látszik, hogy ingatlanpiaci szempontból az ország két részre szakad. A vásárlások és eladások jellemzően a fővárosban, illetve a vidéki nagyvárosokban pörögtek fel, míg a kisebb településeken alig van tranzakció.
BM: Az erős befektetői jelenlét a bérleti díjakra is hatással lehet?
R. G.: Mivel jelenleg nem ismert olyan piaci tényező, ami borítaná a befektetők várakozásait, továbbra is az ingatlanpiaci befektetések növekedésére számítunk. Ez megemelheti a bérleti díjakat, bár a válságot követően itt nem volt megfigyelhető akkora visszaesés, mint az ingatlanpiac más területein. Emiatt persze az emelkedés mértéke sem olyan kiugró. Ettől függetlenül a bérleti díjak növekvő trendje megmaradhat, hiszen a már említett bérbeadásból származó 7-10 százalékos bruttó hozam jó befektetésnek számít.
Amennyiben foglalkoztat az ingatlan vásárlás gondolata és a vételhez hitelt is igénybe vennél, az alábbi form segítségével vizsgáld meg milyen lehetőségeid vannak:
Maradt benned kérdés? Véleményed van? Szívesen látjuk! Szólj hozzá írásunkhoz lentebb! Mindenkinek válaszolunk.
