Több mint egy évtized albérletben, könnyen elérhető kedvező kamatozású lakáshitelek, pezsgő ingatlanpiac, a közvetlen környezetünkben egyre több lakásvásárló. Ugye, minden jel arra utal, hogy ideje a tettek mezejére lépni és keresni egy saját lakást. Így gondolta egyik olvasónk is 2007-ben, mielőtt belevágott a lakásvásárlásba az albérlet mellett összespórolt 15% önerővel és 85% svájci frank alapú lakáshitellel. 5 milliót már befizetett, de a forintosítás után 3,2 millióval magasabb a tartozása, mint amennyit felvett, így ma több az adóssága, mint amennyit a lakása ér. Felmerül a kérdés, hogy hogyan tovább? Milyen lehetőségei vannak azoknak, akik a frank árfolyamának elszállása következtében elmerültek a hitelükben?
A konkrét példa válságképlete: 7 – 5 = 10
Az ügyfél 8,4 millió forintért vásárolt egy fővárosi másfél szobás panellakást. Az 1,4 millió forintos önerő mellett 7 millió forintot vett fel svájci frank alapon. A hitelkalkuláció során jó ötletnek tűnt a bank által kínált 3 éves türelmi idő igénybe vétele, így a várakozások szerint az első időszakban a korábban albérletre fordított összeg alatt lett volna a havi részlet. A negyedik évben a tőketörlesztéssel együtt elérte volna a részlet a korábbi albérleti költséget, de „miért fizetne másnak, amikor a sajátját is fizetheti” – hallottuk ezt a válság előtt oly gyakran.
Az ügyfél a hétmilliós hitelére eddig összesen 4 991 213 forintot törlesztett, a forintosítás eredményeképpen az új tartozása 10 236 576 forint lett! Az új havi részlet 61 684 forint, de mivel árfolyamgátas volt, ezért a jövő év végéig még kevesebbet, havi 51 205 forintot kell törleszteni.
1. forgatókönyv: A kiugrás
Amennyiben a számok ismeretében az ügyfél úgy dönt, hogy köszönöm, ebből többet nem kérek, akkor meg kell vizsgálni az ingatlan jelenlegi értékét. Az elemzések szerint a fővárosi panelárak nominálisan jelenleg 5%-kal haladják meg a válság előtti szintet. Ez alapján a lakás 8,8 millió forintot érne, ugyanakkor az ingatlanos portálokon a hasonló paraméterekkel rendelkező lakásokat 9-10 millió forint között hirdetik. Ez még mindig kevés, de ha mégis sikerülne 10,2 millió forintért vevőt találni, akkor is mérlegelni kellene a dolgot.
A korábban nehezen összerakott 1,4 millió forintos önerő még akkor is köddé válik, ha az évek során befizetett közel ötmillió forintos törlesztést havi szintre lebontva egy 57 ezer forintos albérletnek fogjuk fel (a válság áldozatokkal járt, kinek így, kinek úgy). Lényeges, hogy a nullás kiszálló után is lakni kellene valahol, egy ilyen ingatlan havi bérleti díja pedig nagyságrendileg az elszámolást követő havi részlettel egyezik meg.
2. forgatókönyv: Fizetni tovább
A nyolc számjegyű fennálló tartozást nehéz tudomásul venni, de az első körben vázolt dilemma (kiszállás esetén a lakbér körülbelül annyi lenne, mint az új részlet) inkább azt erősítheti az adósban, hogy tovább kell törleszteni a hitelt. A frankhitelnél a türelmi idő választása utólag rossz döntésnek bizonyult, mivel az alacsony árfolyamszint mellett nem csökkent a tőke, így a teljes tartozás megszenvedte a kedvezőtlen árfolyamváltozást.
Ezzel szemben a gyűjtőszámla választásából még jól jöhet ki az ügyfél. Ugyan ez a lépés bizonyos bankoknál már eleve kizárná a kedvezőbb forinthitelre váltást, új kérelemre a magas hitel/fedezet arány következtében egyébként sincs lehetőség. A gyűjtőszámla választása azonban azt eredményezte, hogy átmenetileg még alacsonyabb részletet kell törleszteni, ami új gondolatot ébreszthet az adósban.
3. forgatókönyv: Tovább törleszteni és még valami!
Akinek a jövedelmi helyzete megengedi, az a forintosított hitel törlesztése mellett egy lakástakarék elindításával néhány év múlva kikecmereghet a jelenlegi súlyos helyzetből. A példában szereplő adós egy havi 20 ezer forintos lakástakarék megkötésével - hitel nélkül - négy év múlva 1,3 millió forintot törleszthet be a hitelébe, ezzel az akkor várható tőketartozását 8 millió forint alá csökkentheti.
Amint a fennálló tartozás a lakás aktuális értéke alá csökken, megszűnik a lyukas zsákba dobált pénz érzése. Feltételezve az ingatlan további felértékelődését és a jövedelmi viszonyok kedvező alakulását, érdemes továbbra is megszorítva tartani a nadrágszíjat és négy év múlva újragondolni a lehetőségeket az akkori körülményeknek megfelelően.
Csökkent a részleted? Kalkulálj Te is egy lakástakarékot a Bankmonitor.hu segítségével:
Maradt benned kérdés? Véleményed van? Szívesen látjuk! Szólj hozzá írásunkhoz lentebb! Mindenkinek válaszolunk.
