Hogyan háromszorozható az ingatlanvagyon a CSOK segítségével?
2016 01 24. 18:33 Bank
Vélhetően nincs ma olyan család Magyarországon, mely ne számolna a CSOK-ban rejlő pénzügyi lehetőség kihasználásával. A 10+10 millió Ft joggal mozgatja meg a fantáziát: egy teljesen átlagos 3 gyerekes család 20 év alatt közel megháromszorozhatja ingatlanvagyonát, ha ügyesen él a lehetőségekkel. Kalkuláltunk és megmutatjuk, miben érdemes gondolkozni.
Azon 3 gyerekes családok (vagy 3 gyereket vállalók), melyek nem vásárolnak új lakóingatlant, az „asztalon hagynak” 10 millió Ft vissza nem fizetendő CSOK-ot és 10 millió Ft kedvezményes hitelt. Ez utóbbinak a teljes pénzügyi előnye a normál banki lakáshitelekkel szemben 6,8 millió Ft, ennyivel kisebb ugyanis a teljes visszafizetés. Összességében tehát 16,8 millió Ft a tét, illetve – ahogy a későbbiekben kiderül – még több.
A CSOK szabályozása értelmében nem szükséges eladni a család meglévő ingatlanát, ha újat vásárolunk. Adott tehát a lehetőség, hogy a jelenlegi lakását megőrzi a család (azt kiadja) és kihasználva az állami támogatásokat vásárol egy új ingatlant. A hitel törlesztését pedig fedezi a régi lakás bérleti díjából.
Hogyan valósítható meg mindez pénzügyileg?
Vegyünk egy átlagos pénzügyi háttérrel rendelkező családot (későbbiekben az eltérők pénzügyi adottságúak helyzetére is kitérünk). A család jelenleg egy 75 nm-es pesti téglalakásban él. Ennek piaci értéke a Duna House statisztikáiból kiindulva 21,75 millió Ft. Ez a lakás a budapesti átlagos bérleti díjakkal számolva 187 ezer Ft-ért adható ki, mely adózás után 138 ezer Ft havi bevételt jelent.
A 138 ezer Ft havi nettó bérleti díjbevételből a család 55 ezer Ft-ot fog a kedvezményes (3%-os kamat), 10 millió Ft-os hitelre fordítani havonta, amennyiben 20 évre veszi azt fel. Marad a családnak további 83 ezer Ft-ja, melyet hiteltörlesztésre fordíthat. Ezen összegből egy 10,7 millió Ft-os 20 éves futamidejű, végig fix törlesztésű lakáshitel vehető fel (6,99%-os kamat).
Ma egy átlagos magyar felnőttnek 3,31 millió Ft pénzügyi megtakarítása van. A család két felnőtt tagjával számolva ez összesen 6,62 millió Ft meglévő megtakarítást jelent. Ha mindezt összeadjuk: megtakarítást, CSOK-ot, kedvezményes hitelt és piaci hitelt, akkor azt kapjuk, hogy a család 37,35 millió Ft-ért vásárolhat egy újépítésű lakást. Figyelembe véve a jelenlegi piaci árakat, ez vélhetően ugyancsak egy 75 nm-es lakás lesz, azaz a műszaki színvonal (és a belső elrendezése) lesz jobb, a mérete nem lesz nagyobb a meglévőnél.
Fentiekkel tehát eljuthatunk oda, hogy a család immár 2 ingatlannal rendelkezik és a hitelterheket fedezi a régi lakás bérbeadásából származó havi bevétel.
Hogyan nő az ingatlanvagyon a hitel folyamatos visszafizetésével?
A példánkban szereplő család az új ingatlan 44%-ának értékét tudhatja magáénak, ha a 20,7 millió Ft-os hiteltartozást levonjuk a 37 millió Ft-os vételárból. A lakást terhelő hitel (melyet a bérleti díjból fizetnek vissza) 20 év alatt fokozatosan nullára csökken.
A 20. év végén a család ingatlan vagyona 59 millió Ft lesz. Az induló érték a CSOK megjelenése előtt 21,7 millió Ft volt… A 40 millió Ft-os növekmény igencsak látványos. És ezen értéknövekedésből mindössze 6,6 milliió Ft-ot képvisel a család saját korábbi megtakarításának ingatlanba fektetése. A fennmaradó 33 millió Ft nettó nyereség!
A kockázatok és mellékhatások – illetve ezek kezelése
- Kamatkockázat – Nincs, illetve kiküszöbölhető: az állami kamattámogatású hitel a futamidő teljes egészében (de maximum 25 évig) fix 3%-os kamattal fut, a piaci hitelt pedig úgy érdemes kiválasztani, hogy az is a teljes futamidőre rögzített legyen! Azonban, ha nem végig rögzített kamatozású hitelt választ a hitelfelvevő, később komoly meglepetések érhetik!
- Lakáskiadás – Szinte garantált, hogy lesz olyan időszak, amikor két bérlő között akár hónapokig is üresen áll az ingatlan, vagy csak szimplán nem fizet a bérlő. 20 évről beszélünk, így nem feltételezhetjük, hogy a jelenlegi kedvező ingatlanpiaci helyzet, ahol nagyon könnyen kiadhatók a lakások, végig változatlan lesz.
- Munkahely elvesztése – 20 év hosszú idő, így elképzelhető, hogy az egyik kereső fél a családban elveszíti munkahelyét, és hosszabb-rövidebb ideig kisebb jövedelemből kell gazdálkodnia a családnak. Tekintettel arra, hogy a hitelt a bérleti díjból fizeti a család, ez a kockázat csak akkor érdemi, ha a munkahely elvesztése egybeesik egy olyan időszakkal, amikor üresen áll a kiadandó lakás.
Fentiekkel együtt is kijelenthető, hogy a kockázat összességében átlag alatti a fenti megközelítésben, hiszen a régi lakást a család bármikor értékesítheti és az ebből származó bevételt a hitel törlesztésére fordíthatja. Fontos figyelni rá, hogy a család kisebb hitelt vegyen fel, mint amennyit a meglévő ingatlana ér.
Az aktuális lakáshitel lehetőségek gyorsan áttekinthetők az alábbi kalkulátorral:
Ha nincs a családnak meglévő megtakarítása
Ha egy családnak nincs 6,6 millió Ft megtakarítása, akkor Budapesten nehezen fog kijönni a fenti matematika. Nagy valószínűséggel magasabb lesz a hiteltörlesztése, mint a bérbeadásból származó jövedelem. Ilyen esetben érdemes vagy a meglévő ingatlan eladásában gondolkozni (az értéknövekmény egy része így is realizálható), vagy alacsonyabb árakkal rendelkező településen új építésű ingatlant választani, esetleg építkezni.
Erkölcsi megfontolások
A CSOK állami támogatás. A kedvezményes hitel kedvezményes kamatszintje is. Ebből egyenesen következik a kérdés, hogy „igazságos-e” egy olyan családnak kihasználni a CSOK-ban rejlő anyagi előnyöket, mely nem küzd lakhatási problémákkal, hiszen ezáltal az adófizető közösség pénzét használja saját céljaira. Ezen kérdésre ez az írás nem kíván választ adni. A kormány szerint a „CSOK nem szociális intézkedés”. Bár ez még mindig nem ad választ a kérdésre.
