bank

Látványos a toronydaruk megjelenése, az új építésű társasházi beruházások számának növekedése a fővárosban. Lassan nem lesz Budapesten olyan üres telek, mely előtt nem áll egy tábla „Itt X lakásos társasház épül. Érdeklődni a …. telefonszámon lehet.” A vevők jelentős része számára elengedhetetlen a lakáshitel felvétele az új ingatlan megszerzéséhez. Az új építésű - még át nem adott – lakások esetében azonban a hitelfelvétel számos egyedi vonatkozással bír, melynek ismerete elengedhetetlen ahhoz, hogy a vevő még véletlen se lépjen banánhéjra élete egyik legnagyobb pénzügyi döntésénél.

Az új építésű lakások jellemzően drágák, vidéken átlagosan 300-350 ezer Ft, míg Budapesten 400-550 ezer Ft egy négyzetméter új lakás ára, azaz egy 75 nm-es új lakás 25-35 millió Ft alsó hangon, mely kb. két-háromszorosa az azonos méretű használt ingatlanok árának. A magas ár egyértelműen magával vonzza, hogy a vásárlók jelentős része hitelt kíván igénybe venni.

A beruházók, a CSOK miatt megnőtt kereslet hatására, ismét a régi szép időkben érezhetik magukat sokan már a tervező asztalról, a munkagépek megjelenése előtt eladják a lakások 20-40%-át.

Mit kezdhetünk azzal a helyzettel, ha kinéztük álmaink lakását, mely mai formájában egy üres telek és egy ígéret 2017. májusi átadásra? Hogyan kaphatunk ehhez hitelt? 
Megépült ingatlanok esetében a képlet egyszerű: a bank felméri az ingatlan piaci értékét és megvizsgálja a hitelképességünket. Ebben az esetben azonban még nincs lakás, csak terv. Ebből adódóan a hitelezési folyamat jelentősen eltér a klasszikustól.

Az új építésű lakások hitelezésének specialitásai

Első és legfontosabb szempont a vevő számára az lesz, hogy a beruházó a vételárat milyen részletekben szeretné elkérni tőle. Erre a következő piaci gyakorlat alakult ki:

1. a szerződésnél 10-20% és az ingatlan átadásánál a fennmaradó 80-90% (a legkedvezőbb eset a vevőnek)

2. a szerződésnél 10-20%, majd az építkezés előre haladásával fázisonként további 15-20%

3. a szerződésnél 10-20%, majd szerkezet kész állapotnál (a falazat és a tető elkészült) +50%, átadásnál a fennmaradó összeg

A bankok az érvényben lévő szabályozás értelmében az ingatlan piaci értékének 80%-ig nyújtanak hitelt (ami a gyakorlatban jellemzően max. 70%-ot jelent). A hitelt ráadásul az átadást követően folyósítják. Igaz ez mind a piaci alapú lakáshitelekre, mind a CSOK-ra és a CSOK-hoz kapcsolódó támogatott hitelre. Egyszerűen a banknak szüksége van a kész lakásra, ha hitelt nyújt.

Előzőekből adódóan a vevő számára az 1. pontban meghatározott kifizetés a legkedvezőbb, ha hitelt akar felvenni. Ma az átlagos hitelfelvevő a megvásárolt ingatlan értékének 55-60%-át veszi fel hitelként, így ha ennél nagyobb részt kell az átadás előtt fizetnie, és nem áll rendelkezésre saját megtakarítás ilyen összegben, akkor gyakorlatilag nem tudja megvenni az új lakást (2. és 3. esetek).

Gyakorlati megoldást a 2. és 3. esetekre a helyettesítő ingatlan bevonása jelenthet. Néhány bank ugyanis nyitott arra, hogy amíg felépül az új lakás, addig ideiglenesen egy másik lakást fogadjon el fedezetként, majd a felépülést követően a fedezetek kicserélésre kerülnek a hitel mögött. Fontos kiemelni, hogy ez a megoldás csak kevesek számára lesz járható: néhány bank nyitott rá és a helyettesítő ingatlannak megfelelően nagy értékűnek kell lennie a bank számára.

A következő nagy kérdés a beruházó finanszírozási háttere lesz. Leegyszerűsítve: igénybe vesz hitelt a lakások felépítéséhez, vagy teljes egészében saját pénzből finanszírozza?
Ha a beruházó igénybe vesz hitelt, akkor érdemben a vevőnek hitelt az esetek 90%-ában csak a beruházót finanszírozó bank fog nyújtani a lakások átadását megelőzően. Ha nem így lenne, akkor ugyanazon ingatlanhoz kapcsolódóan egyszerre két banknak lehetne követelése, ami távolról sem elfogadható a szereplők számára…

A vevő számára ugyanakkor akár még kedvező is lehet, hogy a beruházást egy bank finanszírozza, mivel a legtöbb esetben a vevő oldali hitelezésre is azonnal van egy kialakított megoldás, mely biztosítja az átadás előtti hitelnyújtást is. Azaz azokban az esetekben is hitelt tud felvenni a vevő, melyeknél az eladó a vételár akár 70-80%-át elkéri az átadás előtt.

Összefoglalva a saját lakáshitel felvételi szándékunk és az adott társasház építésének finanszírozási háttere együttesen alapvetően meghatározza a lehetőségeinket. Ezeket a kérdéseket érdemes minden dimenziójában a legelső papír aláírása előtt tisztázni a későbbi meglepetések elkerülésének érdekében.

Ha már tisztán látod, hogy mekkora hitelre van szükséged a kiválasztott lakáshoz, érdemes az alábbi kalkulátorral ellenőrizni az elérhető kondíciókat:

Mit jelent az új lakások átadása pénzügyi szempontból?

Néhány fogalom tisztázása életbevágó lehet:

• A használatba vételi engedély azt jelenti, hogy az adott lakásba be lehet költözni. Ez azonban nem jelenti azt, hogy a hitelezés minden feltétele adott.

• A használatba vételi engedélyt követi az albetétesítés, ami annyit jelent, hogy az adott lakás saját helyrajzi számot kap és ezzel válik korlátozásmentesen forgalomképessé. Lefordítva a hitelező bank számára ekkor jelent valós fedezetet a hitel mögé.

A bank szempontjából tehát a kulcsmomentum az albetétesítés! Sok esetben a beruházó azonban az utolsó vételár részletet a használatba vételi engedélyhez köti, melynél azonban a vevő még nem kapja meg a hitelét a banktól… A pénzügyi feszültség világosan látszik ebben a helyzetben, így ha hitelt szeretne a vevő, akkor az albetétesítéshez kell kötnie az utolsó vételárrészletet a szerződésben.

Van itt még egy nagy kérdés: biztos, hogy felépül a lakás?

Van néhány hitelezésen kívüli kockázat is az új építésű társasházak esetében. A legkritikusabb kérdés a vevő számára, hogy elkészül-e az adott ingatlan a kívánt minőségben és időre. Ha nem, akkor a vevő ott áll a befizetett részleteivel, a vélhetően eladott korábbi lakásával és költözési kényszerrel. Sokan rá akarnak ugrani az ingatlanpiac hirtelen felvirágzására, az építőipari kapacitások korlátosak az országban (a válságot követő 7 évben nagy volt a leépülés) és sok lehet az olyan új szereplő is, akiknek nincs igazi múltja ezen a területen.

Hogyan védekezhet a vevő?

Akkor érdemes belecsapni a szerződés aláírásba, ha az alábbi kérdések mindegyikére megnyugtató „igen” a válasz:

• A beruházó épített már korábban is társasházat?

• Ilyen nagyságrendben épített, vagy sokkal kisebben?

• A korábbi kivitelezésnél volt határidő, vagy minőségi probléma? Nagyon javasolt megtekinteni a korábban elkészült lakásokból legalább egyet.

• Jelentős tőkével rendelkezik a beruházó? Ha 3 millió Ft-os tőkével bíró Kft. hoz létre egy 30 lakásos társasházat, akkor nem lesz a legjobb partner…

• Megvan már az építési engedély?

• A beruházó nagy tapasztalattal bíró kivitelezőt választott az építéshez?

Tekintsd át a pénzügyi lehetőségeidet az alábbi linken!

10 millió Ft 20 évre (támogatott és piaci alapú hitelek is)

20 millió Ft 20 évre (piaci alapú hitelek)

30 millió Ft 20 évre (piaci alapú hitelek)