bank

A CSOK 10+10 millió Ft-ja az előzetes jelek szerint újra építkezési lázba hozza a lakosságot. A legtöbb ember számára egy új ház felhúzásának menedzselése teljesen új kihívásokat jelent, nem csak a munkálatok szervezését, hanem a pénzügyi lebonyolítás vonatkozásában is. Össze kell hangolni a vissza nem térítendő 10 millió Ft (CSOK), a kedvezményes 10 millió Ft hitel, a piaci hitel és az ÁFA visszatérítésből származó forrásokat. A Bankmonitor.hu összeállítása megmutatja, hogyan működik mindez a gyakorlatban: finanszírozás a telekvásárlástól a beköltözésig.

Egy összességében 40 millió Ft-ba kerülő építkezés pénzügyi lebonyolítása került górcső alá. 10 millió Ft-ból vásárolt telekre épített 30 millió Ft-os házról (kb. 120-150 nm) van szó, melyhez a család 13-15 millió Ft önerővel rendelkezik. Írásunk lépésről lépésre, az egyes szakaszokhoz kapcsolódóan mutatja be a finanszírozás megvalósíthatóságát.

Telekvásárlás

A telekvásárlás szempontjából a legfontosabb pénzügyi kérdés, hogy ezen a szinten már igénybe vesz-e hitelt a család? Ha igen, akkor a fontos tudni, hogy ez a későbbiekben kötöttséget fog jelenteni, azaz a telekvásárláshoz hitelt nyújtó bankhoz lesz kötve a család az építkezés finanszírozását illetően is. Egy második bankot bevonni a hitelezésbe egy átlagos családi házépítésénél olyan ritkán fog sikerülni, mint a Duna jegén átsétálni Budáról Pestre.

Telek vásárlását kizárólag piaci hitelből tudjuk finanszírozni, a CSOK 10+10 millió Ft-ja nem használható fel rá. A példában szereplő család a 10 millió Ft-os telek megvásárlásához 2 millió Ft piaci hitelt vesz igénybe.

Az építkezés megkezdése 2016-ban már nem kötött építési engedély megszerzéséhez, csupán bejelentés köteles. Amennyiben a helyi építési hatóságtól nem kapunk 15 napon belül írásban kifogást bejelentésünkre, megkezdhetjük a munkálatokat.

Az építkezés

Az építkezéshez már felhasználható a 10+10 millió Ft. Ezt az összeget, a CSOK vissza nem térítendő 10 millió Ft-ját és a kedvezményes hitel 10 millió Ft-ját szakaszosan és azonos összegben fogja rendelkezésre bocsátani a bank. Az építkezés szakaszolását a hitel/önerő aránya fogja jellemzően meghatározni.

Példánkban a 30 millió Ft-os építkezéshez 5 millió Ft önerőt használunk fel (8 millió Ft már elköltésre került a telekre). Ez azt jelenti, hogy az építési költségből 17%-ot fedez az önerő és 83%-ot biztosítanak az egyéb források. Az első kritikus pont tehát az épület 17%-os készültségi szintje lesz, mely jellemzően az alapozás befejezését jelenti.

Megjelenik a helyszínen a bank műszaki ellenőre és igazolja, hogy az alapozási munkálatok elkészültek. Ehhez a család felhasználta a teljes önerejét. Ez egy alapszabály: a támogatott hitel és CSOK folyósítása előtt a teljes önerő felhasználandó!

Ekkor folyósítja a bank a 70%-os készültségi szint eléréséhez szükséges pénzt (30 millió Ft építési költség x 53%-kal, a 70%-17%-kal). Ez összesen 16 millió Ft. Ezen a ponton a család már élhet az ÁFA visszaigényléssel, ami maximum 5 millió Ft és szintén a készültséggel párhuzamosan kapható meg. A részletes számok az alábbi táblázatban tekinthetők meg.

Az alábbi képre kattintva a táblázat nagyméretben is megtekinthető!

A következő elszámolási pont a bankkal a 70%-os készültségi szint elérésénél van. A bankok több elszámolási szakaszt is megállapíthatnak, a példában szereplő egy jellemző megvalósulási forma. Ekkor 9 millió Ft forrást kell még biztosítani a munkálatok befejezéséhez, de a bankok a külső finanszírozási igény 10%-át visszatartják.

Az épület esetében 5 millió Ft a saját forrás és 25 millió Ft érkezik a banktól, így 2,5 millió Ft-ot a befejezésig ideiglenesen a családnak kell biztosítania. Ezt az összeget a használatba vételi engedély bemutatásakor kapják meg. Ebből azonban egyenesen következik, hogy a 13 millió Ft végső önerő helyett egy adott ponton 15,5 millió Ft-ig szalad fel az az összeg, amit a család beletett az építkezésbe. Ez akkor lehet kevesebb, ha bizonyos munkálatokat késleltetve tud kifizetni, a munkálatokat elvégző vállalkozó tud várni 3-4 hetet a pénzére…

Összességében felépült egy ház 13-15 millió Ft önerővel, de a család által jövőben visszafizetendő összeg mindössze 12 millió Ft, hiszen a különbséget a vissza nem térítendő CSOK 10 millió Ft-ja és az ÁFA visszaigénylésből származó 5 millió Ft biztosítja.

A bemutatott pénzügyi megoldás működőképes, de fontos tudni, hogy építkezés esetén sokkal gondosabb előkészítést igényel a banki finanszírozás, mint egy használt lakás megvásárlása esetén:

• ha a telekvásárláshoz hitelt veszünk fel, akkor jellemzően az adott bankhoz kötjük magunkat (pedig még nincs meg a teljes a építési tervünk és költségvetésünk)
  
  
• az egyes bankok gyakorlata nagymértékben eltérhet egy adott építkezés hitelezhetőségének megítélését illetően és a szakaszos finanszírozás vonatkozásában is
  
  
• a banki kapcsolattartás lényegesen intenzívebb, az elvárt dokumentációs igény sokkal magasabb
  
  
• ha nem kalkulál az építkező a banki forrás utolsó 10%-ának visszatartásával (a használatba vételi engedélyig), komoly fizetési gondokkal nézhet szembe az utolsó hónapokban

Az építkezés műfaja önmagában tartalmaz speciális kockázatokat, hiszen a kivitelezés során nem ritkán merülnek fel előre nem tervezett költségek. Ebből adódóan mindenkinek érdemes tartalékot képezni saját tervezett költségvetésében az összesített építési költség legalább 10%-ának erejéig.

A Bankmonitor.hu szakértői szívesen segítik a Te házad felépítésének pénzügyi megtervezését is! Írj egy e-mailt a bankmonitor@bankmonitor.hu címre neveddel és telefonszámoddal és kollégánk 1-2 órán belül hívni fog (munkaidőben).

Az elérhető lakáshitelek kondíciói a támogatott 10 millió Ft-ra vonatkozó lehetőségekkel együtt az lakáshitel kalkulátorunkkal tekinthetők át részletesen, kevésbé részletes tájékoztatás az alábbi kalkulátorral kapható: