bank

Kényelmes időszakot élünk: sokat csökkent a kamatszint és talán még tovább csökken. A hitelfelvevő fő ellensége, a kamatemelkedés soha nem tűnt távolabbinak, mint napjainkban. Sokan álltatják magukat azzal az illúzióval, hogy ha emelkedésnek indul a kamat, gyorsan lecserélik a hitelüket. A Bankmonitor.hu bemutatja, hogy érdemes-e egyáltalán eljátszani egy ilyen gondolattal. A színtiszta valóság a hitelfelvevők egyetlen mai pénzügyi kockázatáról.

3,5%

Ez az a THM, amit legjobb esetben ma reálisan megkaphatunk 10 millió forint lakáshitel 20 évre történő felvételénél. A havi törlesztő részlet, 57 ezer forint, 22-25%-kal kisebb ma (devizakockázat nélkül), mint a válság előtt a mára méltán megutált svájci frank hitelek esetében volt. A forint alapon felvett lakáshitel pénzügyi kockázata ma a kamatemelkedés. A legolcsóbb hitelek ugyanis 3-6 havonként változó törlesztéssel rendelkeznek és ha megindul a kamatemelkedés, akkor emelkedni fog az adós havi kiadása.

8%-9%

Amennyivel a havi törlesztő részlet emelkedhet 1%pont kamatemelkedés esetén. Alapszabály szerint: minél hosszabb futamidőre vesszük fel a hitelünket és minél alacsonyabb szinten indul a kamat, annál fájdalmasabb a kamatemelkedés. Való igaz, hogy kamatemelkedés egyelőre nincs a horizonton, sőt! A legmerészebb várakozások szerint Magyarországon is akár 0,5% alá csökkenhet a kamatszint…

A jelenleg elérhető hiteleket az alábbi kalkulátor használatával tekinthetők meg:

Mindez azonban nem jelenti azt, hogy egy 20 éves hitel esetében nem kell felkészülnünk a kamatemelkedésre. Minden, ami egy éves távon túlnyúlik a kamat előrejelzést illetően, csak homályos tapogatózás, még Nobel-díjjal is lehetetlen érdemi becslést adni. A történelmi hűség kedvéért érdemes megjegyezni, hogy a magyar alapkamat az elmúlt 20 évben 25% és 1,05% között mozgott…

Az elmúlt 20 évben érdemben más pályát futott be a magyar gazdaság, mint vélhetően a következő 20 évben fog. Így valószínűleg közelebb kerülünk a valósághoz, ha az amerikai (FED) és az európai (ECB) alapkamat pályájából indulunk ki. Az előbbi 5%ponttal, az utóbbi 3%ponttal van jelenleg hosszú távú átlaga alatt. 5%pontos kamatemelkedés pedig 49%-os havi törlesztőrészlet emelkedést von maga után… (amennyiben egy 20 évre felvett hitel esetében azonnal ilyen mértékben nő a kamat) 

Ügyesen lecserélem a hitelem

A mai hitelfelvevők egyik gyakori stratégiája, hogy felveszik a legolcsóbb (3-6 havonta változó) lakáshitelt, mondván „kamatemelkedés előtt biztonságos, hosszú távon fix hitelre cserélem majd”. 

Ez az, ami gyakorlatilag lehetetlen. Miért?

• egyes hiteltípusoknál a kamatperiódust az adós meg tudja változtatni (azaz menet közben biztonságos konstrukcióra válthat). A rossz hír az, hogy az adósnak 30 nappal korábban írásban ezt a szándékát jelezni kell. 30 nappal a kamatemelés előtt jellemzően még szélcsend és napsütés uralja a pénzpiacokat… szinte esélytelen, hogy bárki 30 nappal korábban megsejtse a kamatemelést
• a legtöbb lakáshitelnél, ha biztonságosabb hitelt szeretnék, ki kell váltani a meglévő hitelt. Ennek az adminisztratív folyamata pár hét. A konklúzió ugyanaz, mint az előző pontban: nem fog menni, túl késő lesz

Feltételezve a lehetetlent: a hitelünk kamatozását egyik napról a másikra át tudjuk alakítani… még ebben az esetben sem tudnánk érdemben beavatkozni és a kamatemelés előtt lépni.

Az egyetlen valós stratégia, ha megérezzük, hogy tartósan emelkedő kamatokra számíthatunk és váltunk. De ebben a pillanatban az első, vagy második kamatemelésen már túlleszünk és ennek megfelelően a hosszú távon fix törlesztésű hitel kamatszintje is magasabb lesz, mint a kamatemelkedés előtt volt. Ennek következtében megint csak azt fogjuk érezni, hogy „túl drága a fix hitel, most már tényleg nem éri meg váltani” és klasszikusan rosszul fogunk dönteni…

A piacot nem tudjuk megverni, a kamatemelkedést nem tudjuk megelőzni. Olyan ez, mintha a golyó elől próbálnánk meg elugrani.

Mennyivel drágább a végig fix törlesztésű hitel?

A végig fix törlesztésű hitel havonta kb. 25%-kal drágább, mint a rövid távon változó hitel. Ma ez az a különbség, ami sokakat elriaszt: a biztonságos hitelt mindössze a hitelfelvevők egyharmada választja. Az alábbi ábra erre részben magyarázatot is ad: míg a gyorsan változó hitelek kamatszintje ma már a nemzetközi összehasonlítást is kiállja (legalábbis nem elriasztó), addig a 20 évig fix kamatozású hitelek esetén közel kétszerese a hazai lakosság által fizetendő kamatszint az amerikaiénak.

Természetesen ennek is megvan az oka: csak az erősen fejlett gazdaságokban mérsékelt a kamatkülönbség a hosszú távú és a rövid távú konstrukciók között. Egész egyszerűen el kell fogadni, hogy Magyarország ezen a téren kevésbé fejlett.  

Egy alternatív válasz a kamatkockázatra

Ha nem kívánja valaki megfizetni a jelentős kamatfelárat a biztonságért, akkor a minimális védekezést az adhatja, hogy a törlesztő részleten megspórolt összegetlakástakarékba fekteti. Ez az állami támogatás révén garantáltan 10% feletti hozamot biztosít és a 4. év végén felhasználható a hitel előtörlesztésére.

A biztosan bukó stratégia: ha semmit nem teszünk a kamatemelkedés ellen és rövid távon változékony hitelt választunk.