bank

Egy májustól alkalmazandó MNB szabály szerint a jelenlegihez képest több lakáshitelt lehet majd felvenni azonos jövedelem mellett, amennyiben a hitelfelvevő legalább 5 évig fix kamatozású konstrukciót választ. Ezzel a biztonságosabb hitelek felé szeretnék terelni a lakosságot, hiszen hiába alacsony a lakáshitel kamat és így nagyon olcsó a változó törlesztéssel rendelkező hitel, 10-20 év alatt nagyon nagy valószínűséggel emelkedni fog – a jelenlegi mélyponton lévő – kamatszint. A szabályozási változás azért is kedvező lesz, mert aki jelenleg a végig fix törlesztést - azaz a drágább lakáshitelt választja -, átlagos jövedelem esetén közel 3 millió Ft-tal kevesebb hitelt tud maximálisan felvenni, mintha a kockázatosabb törlesztés mellett dönt. 

Az igazolt havi nettó jövedelemnek maximum 50%-a (400 ezer Ft feletti összjövedelem esetén 60%-a) terhelhető hiteltörlesztésekkel, ez a Magyar Nemzeti Bank által előírt felső korlát. Azaz a jövedelmünk egyértelműen meghatározza a felvehető hitel maximumát a törlesztő részleten keresztül. Ez az a bizonyos jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM), amelybe minden meglévő, és felvenni kívánt hitel havi terhét bele kell számolni (még a nem használt hitelkártyák és hitelkeretek összegét is).

Az új szabályokkal ösztönöznék az alacsonyabb kockázatú hitelek elterjedését

A fenti adósságfék szabályok felülvizsgálatára többek között azért volt szükség, hogy egyre többen döntsenek a biztonságos, azaz hosszabb távon kiszámítható törlesztésű hitelek mellett. A kiszámíthatóbb törlesztőrészlet nem csak megnyugtatóbb, de drágább is. Azaz azonos jövedelem mellett kevesebbet lehet kapni jelenleg a fix törlesztésű hitelből, mint a gyakran, akár 3 havonta változó, ezáltal kockázatosabb fajtából.

Miben lesz változás?

Májustól azoknak a hiteleknek a törlesztőrészletét, amelyek legalább 5 évig fix kamatozással bírnak, csak 85%-os súllyal kell a bankoknak figyelembe venni. Azaz ha 100 ezer Ft a felvenni kívánt hitel törlesztőrészlete, csak 85 ezer Ft havi teherrel veszik azt számításba.

Azonban az eredeti, azaz 100 ezer Ft-os törlesztőrészletet továbbra sem hagyhatják teljesen figyelmen kívül: az ezzel számolt jövedelem terhelés semmiképp nem lehet magasabb 60%-nál.

Mit jelent ez a gyakorlatban?

Az új szabályozással egy átlagos jövedelemmel rendelkező egyedüli adós legalább ugyanannyi 5 évig fix lakáshitelre lehet majd jogosult, mintha a legolcsóbb, ám gyakran változó megoldást választaná.

Ennél szigorúbbak a bankok

Az aktuális, azaz a táblázatban is szereplő JTM mutatók csupán felső korlátok, és bankok ennél szigorúbban húzzák meg a határokat. A gyakorlatban jellemzően maximum 30-40%-ig engedik terhelni az adósok jövedelmét, amelytől kivételes esetben – átlag feletti jövedelem, nagy értékű ingatlan esetén - térnek el megengedően.

A magasabb törlesztőt is tudni kell fizetni

Az átlagos hitelfelvevő 80 ezer Ft helyett 96 ezer Ft-ot, 16 ezer Ft-tal magasabb törlesztőrészletet vállalhatna a fentiek szerint az 5 évig fix törlesztésű hitel esetén. Azonban a bankok továbbra is ennél óvatosabban fognak bírálni. Ha a pénzintézetek gyakorlatával vesszük át ezt a példát, akkor egyedüli adósunk maximum 48-64 ezer Ft havi terhet vehet a nyakába jelenleg, amely az új szabályok szerint sem fog változni.

Ha a bankok a jövőben is alacsonyabb jövedelemterhelés mellett hiteleznek, de a fix törlesztésű hitelek törlesztőrészletét a kedvezőbb módon számolják, akkor a változást az fogja jelenteni, hogy könnyebb lesz ugyanakkora összegben hosszútávon kiszámítható lakáshitelhez jutni, és nem kell adott esetben „kényszerből” egy kockázatosabb konstrukciót választani.

A fix törlesztőrészlet az adósnak és a banknak is előnyt jelent

Bár drágábbak a fix törlesztésű hitelek, mindenképpen előnyünkre válik, ha tudjuk, hogy csak 5 évente, 10 évente, vagy a futamidő alatt egyáltalán nem változhat meg a havi fizetnivaló.

A legutóbbi MNB kamatcsökkentéssel párhuzamosan ismét olcsóbbak lettek a lakáshitelek, amelyet az alábbi kalkulátorral megnézhetsz:

Erről a kamatszintről még nem tudni, hogy mikor, de 10-20 év alatt egészen biztosan elmozdulnak majd a lakáshitelek, amely a gyakran változó konstrukciók esetén 3, 6, 12 havonta megmutatkozik a törlesztőrészletben is. A drasztikus, adott esetben több ezer forintos megugrásra sajnos sok háztartás nincs felkészülve. Ezt pedig egy több évre rögzített konstrukcióval részben ki lehet védeni, illetve amíg változatlan a törlesztőrészlet, azalatt az idő alatt fel lehet készülni a kedvezőtlen változásra.

Ha ilyen módon gondolkodnak előre az adósok is, az a bank kockázatait, azaz a hitel bedőlésének kockázatát is csökkenti.