"Tisztelt tanácsadó! Házat szeretnék vásárolni vidéken kb. 5 millió forint értékben. Önerőm kb. 1 millió. Néztem már néhány banki ajánlatot. Nem tudom, mire kell figyelni a hitelválasztásnál. Hogy érdemes neki kezdeni, menjek be ajánlatokat kérni?" A legfontosabb szempontok: Hol fogadják el az alacsonyabb értékű ingatlanokat? Honnan tudhatjuk meg az ingatlan forgalmi értéket? Áron alul vesszük az ingatlant, hogyan kezeli a bank?
Nem egyedi az ilyen és ehhez hasonló megkeresés. Már megtanultuk, a lakáshitelek esetében nem elegendő csupán az ingatlanértékkel számolni, a másik fontos pillér a jövedelem. Jócskán találkozhatunk alacsonyabb értékű ingatlanokkal. Nem csak vidéken, de akár nagyobb városokban is lehet akár már 4-5 millió forintért kisebb lakást venni.
A törvényi korlát 80%-ban szabja meg az ingatlanra (magánszemély tulajdonában lévő) maximálisan bejegyezhető jelzálogot. Ettől a bankok eltérhetnek ugyan, de csak lefelé.
A bankok jelentős részénél létezik egy minimális ingatlanérték, aminél alacsonyabb értékű ingatlan hitel fedezeteként be sem fogadható.
A fedezetül felajánlott ingatlan bank által megállapított forgalmi és hitelbiztosítéki értéke szabja meg, hogy mekkora összegű hitelt tudunk rá felvenni. Egyes bankok az általuk megállapított forgalmi érték %-ában határozzák meg a felvehető hitel maximális összegét, mások a hitelbiztosítéki értéket veszik alapul.
Egy 4-5 millió forint körüli ingatlan éppen a határon mozog, mivel könnyen előfordulhat, hogy a banki értékbecslés ennél alacsonyabb értéket fog megállapítani. Ezért nagyon fontos, hogy első körben tájékozódjunk, mely bankoknál fogadják el az adott ingatlant fedezetként!
Menj biztosra és kérdezd szakértőinket!
A forgalmi érték az az érték, amiről azt véli a bank - az értékbecslés elkészítésekor -, hogy ez az ingatlan korrekt piaci értéke. A hitelbiztosítéki érték a forgalmi értékből kerül meghatározásra és azt mutatja, hogy mekkora az az ár, amin záros határidőn belül (általában 6 hónap) nagy valószínűséggel értékesíthető lehet az ingatlan.
Hol fogadják el az alacsonyabb értékű ingatlanokat?
Bankonként eltérő a minimális forgalmi érték. Szerencsére létezik olyan bank, ahol lakásvásárlási hitelek esetében nincs alsó korlát ingatlanérték tekintetében. Azért álljunk két lábbal a földön! 3-4 millió forint alatti ingatlanértékek esetében ne reménykedjünk jelzáloghitelben!
Honnan tudhatjuk meg az ingatlan forgalmi értéket?
Ne feltétlenül abból induljunk ki, hogy a vételár 80%-át meg fogjuk kapni hitelként, mert egyrészt a bankok többsége senkinek sem ad ennyit, másrészt nem a vételár, hanem a bank által megállapított forgalmi érték számít. Célra vezető lehet, ha előzetes értékbecsléssel indítjuk a folyamatot. Erre szerencsére ma már van lehetőség jó néhány banknál és még nem is feltétlenül kerül pénzünkbe. De ha fizetni is kell érte, sokkal kisebb veszteség egy 30.000 forint körüli összeget „kidobni az ablakon”, mint ennek a sokszorosát elkölteni ügyvédi költségre, földhivatalra, stb.
Áron alul vesszük az ingatlant
Elvben előfordulhat, hogy a valós piaci érték alatt jutunk hozzá egy ingatlanhoz. Ekkor a banki értékbecslésben magasabb forgalmi értéket fogunk látni, mint a vételár. A maximálisan felvehető hitel összege azonban ekkor sem lehet több, mint az ingatlan vételára.
A gyakorlatban ez azonban igen ritka, nem is nagyon találkoztunk ilyennel az elmúlt években. Sőt, arra is készüljünk, hogy ilyen esetben a legtöbb banknál korrigálják a banki értékbecslést a valós vételárhoz.
Ez az alapesetekre igaz, amikor az lesz csak a fedezet, amit vesz. Ha másik ingatlant is fel tudunk kínálni fedezetnek, akkor akár a vételár 100%-a is lehet a lakásvásárlási hitel összege. Ez igaz használt- és új lakás vásárlása esetén is. Ugyanez az eset előfordulhat akkor is, ha teljesen más fedezet mellett vesz ingatlant és annak értéke elbírja a teljes vételár megfinanszírozását is.
Milyen ingatlant fogadnak el a bankok fedezetként?
A fedezet típusa szerint elég széles a paletta. Általában az alábbi ingatlanok fogadhatók el fedezetként. Íme néhány, a teljesség igénye nélkül:
- Családi ház, sorház, ikerház
- Társasházi lakás
- Hétvégi ház, üdülő
- Vegyes funkciójú ingatlan, abban az esetben, ha a lakófunkció alkotja a nagyobb részt
- Építési telek
Maradt benned kérdés? Véleményed van? Szívesen látjuk! Szólj hozzá írásunkhoz lentebb! Mindenkinek válaszolunk.
