bank

Sikeres és kevésbé sikeres vállalkozókat tömegével vonz napjainkban az ingatlanfejlesztés. A lakásárak elmúlt másfél évben tapasztalt jelentős emelkedése, az ÁFA csökkentés, a 10+10 millió Ft-os CSOK rengeteg ember üzleti fantáziáját megmozgatta. Az egyik legnagyobb kérdés ma az ingatlanfejlesztéseknél hitelezési oldalon jelentkezik: ki hogyan és mennyi hitelt kaphat a bankoktól? Elengedhetetlen gyakorlati információk a Bankmonitor.hu-tól.

Mit várnak el a bankok? 

Az egyik legfontosabb a bűvös 30-30-as szabály, mely annyit jelent, hogy a projekt költségvetésének 30%-át önerőként biztosítani kell, illetve 30%-os előértékesítést szükséges felmutatni. Ez utóbbi annyit jelent, hogy a lakások 30%-ára szerződést kell kötnie a beruházónak mielőtt a bank hitelt folyósít.

Mi a probléma a banki elvárásokkal? 

Tömören: ha egy beruházó dinamikusan tudja értékesíteni építési fázisban (vagy akár részben azt megelőzően) a lakásokat, akkor a projekt teljes finanszírozási igénye nem, vagy csak minimálisan haladja meg a fentebb jelzett 30%-os önerő mértékét. Még egyszerűbben,ha valaki teljesíteni tudja a banki feltételeket, akkor nincs szüksége hitelre… Mielőtt rátérünk arra, hogy mégis létezik ezen a területen is hitelezés, nézzük meg a korábbi állítás részleteit egy élő példán.

Vegyünk egy tipikus példát, ahol a beruházó egy 45 lakásos társasházat épít. Az 1,1 milliárd Ft-os teljes költséghez (telek, engedélyezés, kivitelezés…) átlagos 35%-os profittartalom párosul. A kivitelezés megkezdéséig a lakások 15%-ára már szerződést tud kötni, a 30%-os eladási szintet a 20 hónapos projekt 8. hónapjában éri el. Az 1,1 milliárd Ft-os kivitelezési büdzsé 30%-át önerőből biztosítja, azaz 330 millió Ft-tal rendelkezik a projekt kivitelezéséhez. Ezen adottságok mellett figyelembe véve az önerőt, a lakások eladását és a kivitelezés költségeit, a beruházónak mindössze 54 millió Ft banki forrásra van szüksége (14. hónap, lásd az alábbi ábrán) és erre is mindössze egy hónapon keresztül… A kivitelezési költség 5%-ért márpedig nem fog belemenni senki hosszas banki tárgyalásokba és adminisztrációba.

Amennyiben egy összességében sikeres ingatlanprojektünk van, de az értékesítést érdemben csak a kivitelezés utolsó harmadában tudjuk megkezdeni, akkor a finanszírozási igény már jóval magasabb, akár 7-900 millió Ft-os forrást is igényelhet a projekt. Itt jön be a beruházó valós hiteligénye. Ebben az esetben ugyanakkor a bank számára nagy kérdés lesz, hogy valóban elkelnek-e a tervezett áron a lakások a tervezett időpontban. (Ennek a valószínűségét hivatott alátámasztani a 30%-os előértékesítettség.)

Miért ilyen szigorúak a bankok? 

A 2008-as pénzügyi válság következményeként még most is tetemes számú olyan ingatlannal rendelkeznek a hazai bankok, melyeket fizetni nem tudó hitelfelvevőktől fedezetként kaptak meg. Egy bank jellemzően nem képes érdemi módon hasznosítani a hozzá került ingatlanokat (nem erre specializálódott ugyanis), így hiába kapja meg az ingatlant fedezetként, ha nem tud fizetni az adós, akkor hatalmas veszteségei lesznek.

A helyzetet tovább súlyosbítja, hogy az elmúlt 5 évben érdemi ingatlanfinanszírozás a magyar bankszektorban csak elvétve akadt. Kimaradt tehát pár év, amit követően kissé bátortalanabbul lépnek vissza a bankok az ingatlanfinanszírozásba. Érdemes talán megjegyezni, hogy minden bizonnyal jogos az óvatosság, hiszen a 10+10 millió Ft-os CSOK-tól várt keresleti roham egyelőre várat magára…  

Mégis mikor és hogyan működik érdemben a banki ingatlanprojekt hitelezés? 

A fent említett 30-30%-os alapszabálytól a bankok képesek és hajlandóak eltérni a csillagok alábbi együttállása esetén:

• Az ingatlanfejlesztésben a hiteligénylőnek már van tapasztalata. Itt fontos megemlíteni, hogy ha valaki eddig generál kivitelező volt, az nem egyenlő a beruházói státusz tapasztalatával. Még nem értékesített és nem vállalt tulajdonosi kockázatot projektben.
• Hitelesen alá tudja támasztani a fejlesztési koncepcióját a kidolgozott pénzügyi terven túl összehasonlító tranzakciós adatokkal és keresletet alátámaszt egyéb számokkal.
• A hitel nem totálisan projekt cég jelleggel valósul meg, azaz fedezetet, hiteltörlesztésbe bevonható cash flowt tud biztosítani a tulajdonos egyéb érdekeltségein keresztül.

Az alábbi kalkulátorral azt vizsgálhatja meg, hogy a meglévő tevékenysége alapján mekkora hitel felvételét valószínűsítheti cége:

Azok számára, akik még nem tudnak felmutatni sikeres ingatlanfejlesztést, mindenképpen érdemes egy kisebb, teljes mértékben saját pénzből finanszírozott projekttel kezdeni és ezt követően bankot megkeresni a második, vagy harmadik projekthez.