bank

2015 vége új szeleket hozott az ingatlanpiacra. A kormány csökkentette az új lakások ÁFA-ját 27%-ról 5%-ra és 10+10 millió Ft támogatást biztosít a vásárlásukhoz a 3 gyereket vállaló családoknak. Mit fog mindez eredményezni az árakban? Emelkednek, vagy csökkennek az új építésű ingatlanok árai 2016-ban? Most, vagy később éri meg cselekedni a lakásvásárlóknak?

1., Kisebb ÁFA

Az ÁFA csökkentése önmagában 17,3%-os (105%/127%-1) árcsökkenést indokolna… Indokolna, ha a beruházók a teljes ÁFA csökkenés hatását átadnák a vásárlónak.

Miért nem fogják mindezt megtenni?

Érdemi volumenben annak ellenére nem épültek új lakások 2015-ben, hogy élénkülő kereslet már teljesen kézzelfogható volt (frekventált helyeken a vevők között licit alakult ki, a használt lakásokat hetek, extrém esetben napok alatt eladták). Nem épültek, mert a beruházók számára nem biztosított érdemi megtérülést az elérhető lakásár. Ha csak 1-2 nagy beruházónak megérte volna (mert ők sokkal ügyesebbek, mint a többiek), akkor több száz lakásos nagyságrendekben is elindulhattak volna fejlesztések. Ez azonban nem történt meg. Ha magasabb árat kell elérnie a beruházónak ahhoz, hogy a toronydarut felállítsa, akkor logikailag kizárt, hogy az ÁFA csökkentés hatása bekerüljön teljes mértékben (vagy akár csak nagymértékben) az új lakások árába.

Ezzel szemben sokkal logikusabban az fog történni, hogy az ÁFA csökkentés hatásának teljes (vagy többségi) megtartásával ugyanazon árszinten a beruházó megtérülése kerül biztosításra, miközben a vevő által fizetendő ár nem, vagy minimálisan változik.

Vérszívók az ingatlanfejlesztők? Nem, a profitérdekeltség egy normál gazdaságban egészséges, sőt elengedhetetlen…

2., 10+10 millió Ft támogatás hatása az ingatlanárra

Logikus a kérdés, hogy ha 2015-ben a lakosság nem tudta megfizetni azt az árat, mely a beruházó megtérülését biztosítja az új lakásoknál, akkor miért tudná 2016-ban megfizetni (hiszen az ár nem csökken az ÁFA mérséklődés hatására)?
A válasz itt már igen kézzelfogható: a 10+10 millió Ft-os CSOK + kedvezményes lakáshitel, olyan pótlólagos anyagi erőt biztosít a nagycsaládosoknak (vagy a jövőben azzá válóknak), mellyel már megfizethető lesz az új ingatlan. A teljes nettó pénzügyi előnye a kormányzati támogatásnak 16,8 millió Ft (azért nem 20 millió Ft, mert a második 10 millió Ft „csak” kedvezményes hitel, mely „mindössze” 6,8 millió Ft előnyt biztosít a normál hitelhez képest.)

Budapesten egy átlagos 75 nm-es új építésű lakás (melyből most nagyon kevés van) 40 millió Ft-ba kerül. Ennek a 25%-át átvállalja az állam 2016-tól, másik 25%-ára kedvezményes hitel áll rendelkezésre. A vételár fele tehát igen kényelmesen biztosítható. 2015-ben mindebből mindössze 1,5-2 millió Ft állt rendelkezésre (CSOK), azaz az állam által biztosított és támogatott összeg tízszeresére emelkedett…

3., Budapest sem építhető meg egy nap alatt…

„Rome wasn’t built in a day…” Róma nem egy nap alatt épült… hangzik Morchiba közismert nótája. És ez igaz volt, lesz Budapest, Debrecen, Miskolc… stb. esetében is. De miért fontos ez az alapigazság? A kedvezményes forrás (10+10 millió Ft) elérhető lesz a gyakorlatban is február végétől. Hiába futnak neki a beruházok a kedvező változások hatására a fejlesztéseknek a lakóparkokat meg kell tervezni, az építést engedélyeztetni kell továbbra is (leszámítva a magán lakóház építéseket), a kivitelezést meg kell szervezni, majd le kell bonyolítani. Nulláról indítva mindezt a folyamatot megvalósítani még 12 hónap alatt is inkább csoda és kivétel kategóriája, mint átlagos átfutási idő…

Miközben tehát a többlet pénz a lakosságnál már elérhető márciustól, a piacon egyelőre csak a közelmúltban már elindított lakásfejlesztések csekélyke kínálata áll rendelkezésre. Ergo sokkal nagyobb lesz a kereslet, mint a kínálat 2016-ban…

4., Jöjjön, aminek jönnie kell: áremelkedés

A kínálatot lényegesen meghaladó kereslet pedig definíció szerűen áremelkedéshez vezet. Ez alól egyetlen kivételt ismerünk: a kommunista tervgazdálkodást (itt ugyanis az ár rögzített, nem tud emelkedni, cserében viszont soha nem is lesz nagyobb kínálat).

Év végén összefutottunk egy 4 lakásos társasházat fejlesztő cégtulajdonossal. Az ő lakásai márciusban beköltözhetőek. Mi volt a reakciója az új támogatás megjelenésére: azonnal megemelte az eladási árat 15%-kal (ÁFA csökkentés ide, ÁFA csökkentés oda).

5., Mit érdemes még figyelembe venni?

Továbbra is igaz, ami az elmúlt másfél évben jelentősen befolyásolta a hazai ingatlanpiacot. Alacsonyak a kamatok, ami miatt sokan bankbetét helyett inkább ingatlanba fektetnek (kicsit hibásan nem érzékelve, hogy ez egy kockázatos befektetés) és hitel oldalon pedig olcsón lehet pénzhez jutni. Mindemellett pedig, az inflációt is figyelembe véve, még mindig válság előtti szinten vannak Magyarországon az ingatlanárak…

Ha tehát valaki ingatlant kíván vásárolni, jobban járhat, ha minél előbb cselekszik. Minél előbb, de ésszel, hiszen a maihoz hasonló piaci helyzetek számos extrém jelenséget produkálhatnak…

Azok számára, akik nem nagycsaládos háttérrel kívánnak ingatlant vásárolni, továbbra is igen kedvező lakáshitelek érhetők el piaci alapon is: