Itt a nyár, fellendülni látszik az ingatlanpiac, lassan beindul a jelzáloghitelezés. Most, hogy már kellemes nyári időnk van, sokan gondolkoznak nyaraló, üdülő vásárlásán. Nem mindenki rendelkezik azonban elegendő készpénzzel a vásárláshoz. A kérdés, hogy nyaraló vásárlásához kaphatunk-e hitelt? És ha vályogházat szeretnénk, arra kaphatunk hitelt? Ugyanígy sokak számára érdekes kérdés lehet, hogy könnyűszerkezetes házra, építési telekre, garázsra, vegyes funkciójú (üzleti és lakóingatlan egyben) hogyan kaphatnak hitelt.
Nem minden ingatlanra adnak hitelt a bankok!
Még mielőtt megkötnénk az adásvételi szerződést alaposan járjunk utána, hogy a kiszemelt ingatlannak pontosan mi a besorolása. Mi egy családi házat látunk a valóságban, de a tulajdoni lap árulja el, hogy milyen ingatlanról is van szó. Amikor még csak a különböző ingatlanos honlapokat nézegetjük, nem tudhatjuk egyértelműen, hogy a kiszemelt házikó éppen bel- vagy külterületi, nyaraló, gazdasági épület, vagy éppen lakóház.
Nem mindegy, hogy minek hívják?
A kérdés jogos, hiszen a bank jelzálogjogot jegyez be rá, ezzel biztosítjuk a megfelelő fedezetet a hitel mögé. Azt gondolhatnánk, hogy teljesen lényegtelen mi a besorolása az ingatlannak, hiszen a bank megállapította a likvidációs értéket, és ha pedig nem tudjuk fizetni a hitelünket, akkor értékesíti az ingatlanunkat. A bankok maguk alakítják ki belső szabályzatukat, amiben nem csupán a jövedelem és az ingatlan terhelhetőségét, hanem sok egyéb mellett a befogadható ingatlanok körét is meghatározzák.
Nézzük milyen ingatlanokat fogadnak el a bankok!
A fedezetül felajánlott ingatlan tulajdoni lapján a tulajdonos bejegyzett tulajdonjogának kell szerepelnie, illetve vásárlás esetén az ügyfél tulajdonjog bejegyzésére irányuló kérelme szerepelhet széljegyként. Akinek van a tulajdonában már lakóingatlan, az minden további nélkül felajánlhatja azt fedezetül, ha értéke eléri a bank által meghatározott minimális befogadási értéket. Lehet ez lakás, családi ház, nyaraló, telek.
A nyaralókat is elfogadják a bankok hitel fedezete mögé. Természetesen ugyanúgy vizsgálják a bankok a forgalomképességét (mennyire eladható az adott nyaraló?), mint egy lakóháznak, vagy lakásnak. A banki hitelminősítés az elmúlt években, a válságot követően szigorúbbá vált, így nyaraló esetén ne lepődjünk meg, ha kisebb mértékű hitelt nyújtanak, mint lakóház esetében. (Itt azért zárójelben érdemes megjegyeznünk, hogy nyaralót hitelből, illetve részlegesen hitelből vásárolni csupán nagyon átgondoltan érdemes.)
Nyaralót vásárolnál, vagy éppen egy könnyűszerkezetes házat néztél ki? Kalkulátorunk segítségével minden hitellel kapcsolatos kérdésedre választ adunk!
Ha üzleti típusú, vagy vegyes funkcióval ellátott ingatlannal rendelkezünk, akkor már nehezebb a helyzet. Ezeket ugyanis nem minden bank fogadja el hitelfedezetként. A vegyes funkciójú ingatlan azt jelenti, hogy az ingatlannak lakó és üzleti funkciója egyaránt van. Ilyen ingatlant általában akkor hiteleznek a bankok, ha az ingatlan lakórésze nagyobb, mint az üzlet.
Vannak azonban olyan üzlet típusok, amiket a bankok zöme nem hitelez meg. Ilyen például az egyéb besorolású üzlethelyiség, söröző, cukrászda, pékség.
A garázzsal annyiban más a helyzet, hogy önállóan nem fogadható el fedezetként. Ha azonban lakóingatlan mellé – a hitelösszeg növelése érdekében – vonjuk be a hitelügyletbe, akkor már elfogadható. A garázzsal szemben támasztott további feltétel, hogy önálló helyrajzi számon kell szerepelnie.
Vályogházra kaphatok hitelt?
A bankok eltérően ítélik kockázatosnak ezt a típusú ingatlant, ezért nem minden banknál elfogadható fedezetként. Amennyiben mégis, minden tekintetben ugyanazon feltételeknek kell megfelelni vályogházra igényelt jelzáloghitel esetén is, mint például egy téglából épült ingatlan esetében. Itt is alapvető feltétel, hogy a vályogház rendelkezzen épületbiztosítással. Ezért célszerű előre egyeztetni a biztosítóval, hogy a megvásárolni kívánt vályogházra kötnek-e lakásbiztosítást. Természetesen az ingatlannak meg kell felelnie a bank által előírt egyéb feltételeknek is.
Építési telek
Nem minden pénzintézet fogadja el fedezetként önállóan az építési telket. Építési telek vásárlása ugyan hitelcélként minden banknál finanszírozható, de van olyan hitelnyújtó, akinél csak akkor lehet a telket fedezetként felajánlani, amennyiben már rendelkezünk az adott telekre jogerős építési engedéllyel.
Könnyűszerkezetes házak
Az építés típusát illetően elvileg nincsen semmi megkötés, az értékbecslés során az ingatlanszakértő dönti el az ingatlan műszaki állapota alapján, hogy elfogadható-e fedezetnek. Vannak azonban bankok, ahol csak a 10 évnél fiatalabb készházat finanszírozzák meg. Minden esetben be kell mutatni azonban az Építőipari Megfelelőségi Engedélyt (ÉME).
Összességében elmondható, hogy - függetlenül az ingatlan szerkezetétől, besorolásától - az ingatlanérték tekintetében a bankok a forgalmi vagy a hitelbiztosítéki értékből indulnak ki a maximálisan felvehető hitelösszeg megállapításakor. Ennek megfelelően meghatározzák azt a minimális forgalmi vagy hitelbiztosítéki értéket, melyet az ingatlannak el kell érni ahhoz, hogy jelzáloghitel igénylés során fedezetként elfogadható legyen.
Az ingatlanfedezetekkel kapcsolatos további – pénzintézettől független – általános elvárás, hogy nem terhelheti végrehajtási jog, nem lehet bejegyezve jelzálogjog hátralékos tartozás miatt közüzemi szolgáltató, APEH vagy egyéb intézmény javára.
Milyen dokumentumokra van szükség?
Legfontosabb követelmény, hogy a ház értéke elérje az adott bank által előírt minimális értéket. Ez bankonként eltérő forgalmi illetve hitelbiztosítéki értéket jelent. Jelzáloghitel igényléséhez a fedezetül bevonni kívánt ingatlan dokumentumait is mellékelni kell. Ez egyrészt 30 napnál nem régebbi tulajdoni lapot jelent. Amennyiben családi ház vagy ikerház a fedezet, akkor térképmásolatra is szükség van. Ez nem lehet 90 napnál régebben kiadott. Ugyancsak be kell nyújtani az ingatlan – akár kézzel készített – méretezett alaprajzát is. Ezek alapján történik ugyanis az ingatlan értékbecslése. Amennyiben osztatlan közös ingatlanról van szó, szükséges a használati megosztási megállapodás és vázrajz is.
Alapvetésként el kell fogadnunk, hogy hitel fedezetéül csak Magyarország területén található, rendezett tulajdoni lappal rendelkező, önállóan forgalomképes ingatlan fogadható el.
Maradt benned kérdés? Véleményed van? Szívesen látjuk! Szólj hozzá írásunkhoz lentebb! Mindenkinek válaszolunk.
