bank

Kiváló kombináció, és sokan azt hiszik könnyű megoldani. Az ingatlanárak a padlón vannak, ezt tudjuk. Hányszor fordul elő, hogy egy kihagyhatatlan vételbe botlunk, de nincs elég pénzünk. Sőt kicsit lepukkant a lakás és nemhogy megvenni nem tudjuk, de még fel is kéne újítani valamiből!

Nézzünk rögtön egy konkrét példát

Kinéztünk egy belvárosi, lerobbant lakást, meg is tudjuk venni 5 millió forintért. Szükségünk van még kb. 2 millió forintra a felújításhoz. Van 3 millió forint önerőnk. Havi 150.000 Ft-ot keresünk, egyéb hitelünk nincs. Hogy szerezzük meg a lakást úgy, hogy még fel is tudjuk újítani?

Három lehetőségünk van:

1. A vételár alapján felvesszük a maximális hitelösszeget, amit az ingatlan elbír. Ez esetünkben a következőképpen alakul:

A törvényi előírásnak megfelelően a maximálisan felvehető hitel az ingatlan piaci értékének 80%-a, de az egyes bankok ettől – természetesen lefelé – eltérhetnek. A példa jövedelmünkkel a példa lakásra kb. 3,5M forint hitelre számíthatunk.

Vagyis másfél milliót kell csak betennünk önerőként és a maradék másfélből fel tudjuk újítani a lakást. Ugyan nincs meg a tervezett 2 millió, de majd kicsit lassabban haladunk.

Hogy milyen törlesztőrészletre számíthatsz, lakáshitel kalkulátorunkkal megnézheted!

2. Csak az önerőhöz szükséges 2 milliót vesszük fel és szépen gyűjtögetünk tovább.
Persze ez nem a számunkra optimális megoldás, de ha minden kötél szakad, kénytelenek vagyunk ennyivel beérni. A későbbre halasztott felújításhoz félretett pénzünket természetesen lakástakarékban érdemes gyűjtögetnünk.

Szemezgess a legjobb lakástakarékpénztári ajánlatok közül kalkulátorunk segítségével!

3. Elindítjuk a vásárlási hitelt (link: http://www.bankmonitor.hu/lakashitel.htm) és ezzel párhuzamosan a felújítási kölcsönkérelmünket is beadjuk. A folyamat ugyanúgy zajlik, mint egy normál hitelügyletnél. Azt azonban, hogy az ingatlan mekkora hitelt fog elbírni, jut-e a felújításra is, az csak az értékbecslésből fog kiderülni. Azzal azonban számoljunk, hogy a felújítási hitelre vonatkozó szerződést csak és kizárólag akkor tudjuk aláírni, amikor az ingatlan tulajdoni lapján a tulajdonjogunkat már határozattal bejegyezték! Azaz először a vásárláshoz kaphatunk hitelt, és csak ezt követően a felújításhoz.

+ 1 Az Isteni szikra!

Megvesszük a lakást, amihez igényelünk 4,5M forintot. Hogyan? Tegyük fel, hogy jóval a piaci ár alatt jutunk a lakáshoz – szerintünk a lakás legalább 7M-t ér még ebben az állapotban is -, ezért joggal bízunk abban, hogy ezzel nem lesz gond.

Hogyan is szól a törvény? Az értékbecslő által megállapított forgalmi érték maximum 80%-áig terhelhető meg jelzálogjoggal egy magánszemély tulajdonában lévő, vagy abba kerülő ingatlan.

Reményeink szerint a banki értékbecslő is 7M Ft-ra értékeli majd az ingatlant. Ebben az esetben nagy eséllyel meg is kaphatjuk a tervezett 4,5M hitelösszeget. Így önerőnkből 500 ezret kell betennünk és marad 2,5M a felújításra.

De így működik-e ez valójában?

Akár így is működhetne, de a mai magyar valóság az, hogy az értékbecslők a lehető legritkább esetben értékelnek felül egy ingatlant. Egy lakásvásárlás esetén az adásvételi szerződés/előszerződés is rendelkezésre áll, amit az értékbecslő is megkap. Ez pedig kötelezően tartalmazza a vételárat. Természetesen - az objektív tényeken túl - ez is nagymértékben befolyásolja a becsült értéket.

Mit tegyünk?

• Amennyiben felújításra szoruló lakást szeretnénk megvenni, megcélozhatjuk a magasabb hitelösszeget, így önerőnk egy része megmarad a felújításra. Ezt csak abban az esetben tegyük meg, ha a magasabb hitelösszeg havi terheit is biztonságosan tudjuk vállalni. A futamidő alatt esetlegesen bekövetkező törlesztőrészlet emelkedés lehetőségével is kalkuláljunk! Ha a kiszemelt lakást még lakhatóvá kell varázsolni, ne ugorjunk fejest olyan vételbe, ahol nem marad pénzünk az ingatlan kipofozására!
• Kérhetünk előzetes banki értékbecslést is még mielőtt belebonyolódnánk a konkrét hitelügyletbe. Így a kölcsön igénylése előtt megtudhatjuk, mekkora összeget bír el az ingatlan, azonban ekkor is legyünk körültekintőek, mert ennek esetlegesen felmerülő költségeit nekünk kell állni!